房地产服务行业深度研究-物管行业韧性较强-国企物企表现更优-国金证券_17页_1mb

2023年上半年，物业行业整体收入增速放缓至94%，较2022年同期的278%显著下降。主要因地产下行影响非业主增值服务收入下滑17%，社区增值服务增速从16%降至7%。国企物企增速（+195%）显著高于民企（未展期+116%、已展期-12%），无关联房企物企增速（+150%）亦高于民企已展期企业。行业分化与地产国企民企趋势一致，国企开发商在销售、拿地、融资等环节表现更优，对关联物企支持更强。

归母净利润总额同比微增4%，但国企（+262%）与民企（未展期-14%、已展期+48%）分化明显。民企利润下滑主因综合毛利率下降、应收账款及商誉减值。建业新生活因减值计提大幅亏损，国企在毛利率及费用控制上表现更稳健。整体毛利率同比下降19个百分点至21.9%，国企下滑幅度（-0.8ppt）小于民企。

贸易应收账款周转天数行业普遍拉长至121天（2022年底为108天）。国企（79天）、民企未展期（125天）、已展期（171天）、无关联房企（109天）均出现增长。原因包括物业费收缴困难、ToG业务账期延长、民营开发商支付能力减弱。

商誉总额降至355亿元（-134%），并购市场趋于谨慎。上半年发生70宗并购交易，对价仅25亿元（-66%），其中国企占比达60%。此前并购标的已被透支，叠加当前估值下杀及投后整合问题，企业更趋保守。无关联房企商誉为零。

基础物管收入增速（+16%）为行业最快，占比升至65%。非业主增值服务下滑17%至9%，社区增值服务增速放缓至7%。国企在管面积同比增速（+276%）超过民企（未展期+152%、已展期+85%），受益于关联房企交付稳定、收并购活跃及市场策略调整。

投资建议关注国企开发商及稳健民企，推荐建发物业、华润万象生活、中海物业、保利物业。滨江服务虽关联民企，但凭借浙江区域优势及中高端产品线，全年销售有望正增长。风险提示包括地产销售复苏不及预期、外拓竞争激烈、增值服务发展受阻、应收账款坏账超预期及商誉减值压力。