20221204-开源证券-房地产行业投资策略_供需双降下供给侧改革出清_阵痛后迎接城镇化下一阶段_14页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

需求侧分析

改善型需求已成为住房需求的主力，其释放受到购房意愿和购房能力的制约。2019-2021年，商品住宅销售套数分别为1501、1549、1565万套，而城镇家庭户新增数量分别为683、685、434万户，显示改善型需求的增长趋势。

韩国案例

韩国城镇化率较高，但房地产价格与真实需求脱钩。韩国房价在2017年至2022年8月间上涨37%，首尔上涨87%。尽管人口自然增长和结婚对数持续下降，房价仍保持高位，显示出需求与价格的不匹配。

城镇化结构变化

中国城镇化率已超过50%，部分省份突破60%。随着人口红利消失，城市发展将向城市群模式转变，重点城市群将成为新房市场的主要区域。

投资建议

在供给侧改革背景下，胜者为王的逻辑增强。推荐关注融资能力强、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企，如保利发展、万科A、招商蛇口、越秀地产等。

主要观点

• 改善型需求主导：改善型需求已成为商品住宅销售的主力，其释放受到购房意愿和购房能力的制约。
• 政策支持有限：当前政策主要支持首套刚需，对改善型需求的支持力度较小。
• 人口结构变化：出生率和结婚对数创新低，对改善型需求基础产生负面影响。
• 需求释放变量：购房需求受购房资格、购房意愿和购房能力三方面影响，政策主要从这三方面进行放松。
• 韩国案例启示：韩国房价与真实需求脱钩，说明政策和市场因素可能对房地产价格产生非线性影响。
• 城市群战略：中国城镇化将加速分化，重点城市群将成为新房市场的主要增长点。

关键信息

• 2022年12月04日：投资评级为“看好”。
• 2019-2021年：商品住宅销售套数分别为1501、1549、1565万套，城镇家庭户新增分别为683、685、434万户。
• 2021年：出生人口数创建国以来新低，结婚对数创1981年以来新低。
• 2022年4月后：调控政策持续放松，购房资格限制减少。
• 韩国城镇化率：过去10年在81%至82%之间波动。
• 2020年韩国：存量住宅套数2167万套，家庭户数2073万户，套户比1.05。
• 2022年10月：首套住房公积金贷款利率下调0.15个百分点。
• 2022年12月：房地产行业投资策略强调城市群的发展。
• 2020年：19个城市群涵盖72个500万人口以上城市，对应总常住人口6.54亿人。
• 2010-2020年：常住人口增加数量前50名城市多分布于核心城市群。
• 推荐标的：保利发展、万科A、招商蛇口、越秀地产等。

投资建议

• 重点推荐：融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。
• 受益标的：
  1. 稳健型龙头：保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、中国金茂。
  2. 区域型优质房企：越秀地产、建发股份、栖霞建设。

风险提示

• 全球宏观经济下行：可能对房地产市场造成压力。
• 疫情反复：影响居民购买力和购房意愿。
• 房地产融资政策收紧：限制房企扩张能力。

图表目录

• 图1：2016年后城镇人口新增家庭户数和商品住宅销售套数的差值在扩大。
• 图2：2017年开始商品房累计销售套数高于累计城镇新增家庭户数。
• 图3：2021年出生人口数创建国以来新低。
• 图4：2021年结婚对数创1981年以来新低。
• 图5：影响购房需求释放的三大核心变量。
• 图6：2022年4月后放松调控政策出台次数明显增加。
• 图7：价格指数在时间上领先于购房意愿。
• 图8：信提前还贷关键词热度在2022年8月开始迅速提升。
• 图9：百度提前还贷关键词热度在2022年8月开始迅速提升。
• 图10：50个重点城市放款周期和按揭利率走势下降。
• 图11：韩国存量住宅规模自2005年来缓慢提升。
• 图12：韩国人口自然增加数于2020年开始转负。
• 图13：韩国结婚对数自2011年以来不断下降。
• 图14：韩国出生率在东亚国家中保持较低水平。
• 图15：韩国地产销售价格指数快速增长。
• 图16：韩国地产销售价格指数快速增长。
• 图17：第十四个五年规划和2035年远景目标纲要城镇化空间格局向城市群战略转变。
• 图18：2010-2020年常住人口增加数量前50名城市多分布于核心城市群。

表格目录

• 表1：2021年商品住宅销售套数与新增城镇家庭户数对比。
• 表2：政策对改善需求和支持刚需的比较。
• 表3：19个城市群涵盖72个500万人口以上城市。
• 表4：重点推荐标的的财务数据。

结论

综上所述，房地产行业在供给侧改革和需求侧变化的双重影响下，未来将更加关注改善型需求的释放和城市群的发展。投资建议聚焦于具备稳健经营和良好区域布局的房企，同时需警惕宏观经济下行和政策收紧等风险因素。