房地产行业：：地产周期的两年誓约_12页-1mb

行业研究报告总结：房地产行业分析（2016年）

核心内容概览

本报告围绕中国房地产行业周期性变化、货币政策影响、人口流动与城镇化关系以及未来趋势展开分析，旨在为投资者提供2016年房地产行业的发展判断与投资建议。

主要观点

1. 楼市周期性特征

• 房地产行业经历了3个周期，每个周期约3.5年，呈现周期缩短趋势。
• 销售景气度周期从2006年至今分别为45个月、39个月、30个月，未来可能进一步缩短至37个月。
• 房价周期约3年，但呈现逐步拉长趋势，2006年以来的房价周期分别为29个月、44个月。

2. 货币政策与资产价格

• 货币政策对房地产价格有显著影响，M2-GDP-CPI与房价同比增长基本同步，滞后约1年。
• 2015年M2-GDP-CPI较2014年提升2.1%，预计2016年资产价格将继续上涨。
• 2016年货币政策基调更为积极，M2增速目标上调1%，GDP目标下调0.5%，CPI目标保持不变，整体偏向宽松。

3. 人口流动与城镇化

• 人口流动曾是城镇化的重要驱动力，但近年来其贡献率大幅下降。
• 2006~2010年，流动人口拉动城镇化占比达69%；2011~2015年降至26%。
• 2015年城镇化率仍提升1.33%，但流动人口绝对量下降，未来城镇化将更多依赖行政区域调整，如市町村合并。

4. 一线城市人口变化

• 北京、上海等一线城市新增外来人口大幅下降，甚至出现净流出。
• 2015年北京新增外来人口8万人，上海净流出5万人，表明人口虹吸效应减弱。
• 人口流动变化与产业结构调整和劳动生产率提升密切相关。

5. 需求结构变化

• 25~49岁黄金购房年龄段人口占比在2012年后略有下降，潜在购房需求减少。
• 人均面积需求比户均套数更具刚性，二胎政策放开将推动家庭扩张，进而带来换房需求。

6. 市场复苏趋势

• 2015年3月起，楼市复苏已持续1年，预计2016年将继续宽松。
• 与2015年不同，2016年可能不会出现股市与楼市的“跷跷板效应”，资金更可能流入房地产市场。

关键信息

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）

研究员信息

• 谢皓宇：执业证书编号 S0570515070001，电话 010-56793955，邮箱 xiehaoyu@htsc.com
• 郝亚雯：电话 010-56793951，邮箱 haoyawen@htsc.com

风险提示

• 若CPI上涨过快，将引发货币政策转向，对房地产行业造成潜在风险。
• 销售与房价增长可能在时间上不匹配，尤其是一线城市。

图表目录（关键图表）

• 图1：2006年以来，需求周期大约3.5年，呈逐渐缩短的态势
• 图2：2006年以来，房价周期大约3年，呈现逐步拉长的情况
• 图3：2008年成为经济向上和向下的转折点
• 图4：经济下行后M2增量大规模提升
• 图5：M2-GDP-CPI与房价同比增长基本同步
• 图6：2014年以来楼市与股市的跷跷板效应
• 图7：2015年城镇人口增量为2006年以来第三高峰
• 图8：2011年后流动人口年均增速大幅下降
• 图9：2006~2010年流动人口拉动城镇化占比为69%，2011~2015年降至26%
• 图10：北京新增外来人口从193万人降至8万人
• 图11：上海新增外来人口从312万人降至净流出5万人
• 图12：日本1947~1995年间村个数减少93%
• 图13：日本1970年后通过土地流转获得大量补偿
• 图14：25~49岁人口占比在2012年后略有下降
• 图15：人均面积比户均套数更加刚性，二胎带来换房需求

表格目录（关键数据）

• 表格1：过去10年政府工作目标与实际完成情况对比，M2超速情况占比更高

行业评级说明

• 增持：行业股票指数超越基准
• 中性：行业股票指数基本与基准持平
• 减持：行业股票指数明显弱于基准

免责声明

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