基建REITs系列深度报告之三：发展篇—：深度剖析国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势_47页_3mb

基建REITs发展分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了国内基础设施REITs（不动产投资信托基金）的发展历程、政策体系、市场潜力及未来趋势。报告指出，国内REITs发展已形成“顶层设计+核心配套文件”的“一体两翼”政策体系，为REITs试点奠定了基础。通过借鉴境外成熟模式，国内REITs市场有望实现快速成长，推动企业轻资产化扩张，提升政府融资效率，并为投资者提供稳定收益与长期回报。

主要观点

1. 政策支持与市场基础

• 政策体系：40号文、《通知》及《指引》构成REITs试点政策体系，明确了产品定义、运作模式、收益分配等关键内容。
• 政策背景：新规出台具有两层逻辑：一是应对宏观经济形势，推动国内大循环；二是地方融资创新，以盘活存量资产、降低杠杆为核心目标。
• 市场潜力：全国基础设施存量约116万亿元，可证券化率在2%-3%之间，潜在REITs市场规模在2.3万亿-5.5万亿之间。

2. 类REITs市场经验积累

• 类REITs发行规模：截至2020年6月，国内类REITs市场共发行77只产品，规模达1458亿元，为公募REITs发展积累经验。
• 类REITs特性：类REITs底层资产以商业、办公、租赁住房为主，分层架构下产品偏固收债型，但收益率和流动性优于ABS市场整体水平。
• 类REITs结构：采用“私募+ABS”或“信托收益权+ABS”等模式，具有较强的权益属性。

3. REITs市场优势

• 投资工具特性：REITs兼具稳定股息和长期回报率，是价值投资工具，理论最佳配置比例达17%。
• 企业融资价值：REITs有助于降低企业税负和杠杆，提升盈利能力和估值，推动企业轻资产化。
• 政府融资支持：REITs有助于政府盘活存量资产、改善基建投融资环境、支撑逆周期调节。

关键信息

1. 基础设施存量规模

• 全国基础设施存量：约116万亿元（以2018年价格计）。
• 公路设施存量：约17万亿元（以2018年价格计）。
• 各省基础设施存量：四川（含重庆）10.2万亿元，广东6.3万亿元，江苏6.1万亿元，山东6万亿元，浙江5.6万亿元。

2. REITs市场潜在规模

• 全国REITs市场潜在规模：2.3万亿-5.5万亿。
• 公路REITs市场潜在规模：约5100亿元。
• 重点省份REITs市场潜在规模：四川（含重庆）3060亿元，广东1881亿元，江苏1840亿元，山东1800亿元，浙江1683亿元。

3. 类REITs与ABS对比

• 收益率：类REITs平均收益率5.87%，显著高于ABS（4.63%）和国债（2.95%）。
• 流动性：类REITs标准化成交量优于ABS整体水平，换手率低于ABS市场。
• 分层架构：类REITs次级占比平均为21.2%，高于ABS平均7.7%，更偏向权益型。

4. REITs发展优势

• 投资者利益：稳定股息、长期回报率高，适合长期资金配置。
• 企业利益：降低税负与杠杆，提升盈利能力，实现轻资产化。
• 政府利益：盘活存量资产，改善投融资环境，推动经济与就业。

未来发展趋势

1. PPP与REITs结合：PPP项目为REITs提供约4000亿元储备标的，二者结合必要且可行。
2. 权益类REITs为主流：权益类REITs更符合境外成熟市场模式，管理人需兼具金融与不动产运营能力。
3. 配套政策展望：预计未来将出台税惠政策及IPO注册制等配套措施，进一步推动REITs市场发展。

风险提示

• 宏观经济下行：可能影响REITs的收益与流动性。
• 政策落地不及预期：政策执行力度或不如预期，影响市场发展。
• 融资环境未改善：若融资环境未能好转，将制约REITs发展。

结论

国内REITs市场具备良好的政策基础与市场潜力，有望成为推动基建融资创新、改善投融资结构的重要工具。随着政策逐步完善，市场逐渐成熟，REITs将成为投资组合中的重要组成部分，同时为企业发展与政府调控提供有效支持。