20210131-华安证券-房地产行业周报_低基数致同比大幅波动_核心城市调控趋紧_16页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

本报告发布于2021年1月31日，由分析师王洪岩撰写，对房地产行业进行了全面分析，指出行业在政策调控、市场表现、成交数据、库存情况及土地市场等方面的变化趋势，并提出投资建议与风险提示。

主要观点

• 行业评级：当前房地产行业评级为“增持”，预计未来6个月投资收益将领先沪深300指数5%以上。
• 政策环境：房地产调控政策趋紧，尤其是核心城市，强调“因城施策+高频微调+松紧结合”的地方层面调整，预计政策不会出现大幅收紧。
• 市场表现：本周房地产板块下跌4.87%，在28个行业中排名第16位。上证指数、创业板指及沪深300均出现不同程度的下跌。
• 行业出清：当前地产板块估值处于历史低位，行业加速出清过程中，优质标的具备更高α收益潜力。

市场表现分析

新房成交

• 全国情况：重点跟踪的43城新房成交面积合计约560万方，同比大幅增长3877.5%，环比增长5.0%。
• 分城市层级：
  • 一线：成交面积124万方，同比45271.6%，环比19.4%。
  • 二线：成交面积217万方，同比6405.0%，环比-13.8%。
  • 三线：成交面积219万方，同比1993.0%，环比23.4%。
• 成交套数：合计约56004套，同比4927.3%，环比5.9%。

二手房成交

• 全国情况：重点跟踪的17城二手房成交面积合计约197万方，环比增长12.2%。
• 分城市层级：
  • 一线：成交面积63万方，环比增长17.1%。
  • 二线：成交面积99万方，环比增长4.3%。
  • 三线：成交面积35万方，环比增长30.5%。
• 成交套数：合计约20058套，同比222766.7%，环比增长3.4%。

新房库存情况

• 全国情况：重点跟踪的18城新房库存面积合计约9517万方，环比增长0.47%，去化周期约8.7月。
• 分城市层级：
  • 一线：库存面积3099万方，环比-0.43%，去化周期7.1月。
  • 二线：库存面积3605万方，环比1.59%，去化周期9.4月。
  • 三线：库存面积2813万方，环比0.04%，去化周期10.0月。
• 库存套数：合计约901694套，环比增长0.44%，去化周期约8.9月。

土地市场动态

• 百城土地成交：上周（01.25-01.31）百城土地成交面积930万方，成交总价218亿元，土地溢价率5.03%。
• 分城市层级：
  • 一线：土地成交面积159万方，同比256%，溢价率0.00%。
  • 二线：土地成交面积345万方，同比-27%，溢价率4.08%。
  • 三线：土地成交面积427万方，同比-45%，溢价率17.14%。
• 土地供应：上周百城土地供应105宗，供应面积942万方。

投资建议

• 推荐标的：
  • 规模型房企：万科A、保利地产、金地集团。
  • 成长型房企：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城。
  • 优质物管企业：建议关注物管相关标的。
• 估值水平：当前地产板块估值约8.4倍PE，处于历史低位。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策趋严，可能影响市场表现。
• 销售风险：销售修复不及预期，可能拖累行业增长。
• 资金风险：资金面超预期收紧，可能加剧行业压力。

关键政策动向

1. 杭州市：

   • 加强住房限购与限售政策。
   • 落户未满5年者限购1套，限售时间从合同网签起5年调整为取得不动产权证起5年。
   • 增加个人住房转让增值税征免年限至5年。
   • 高层次人才优先购房需满足3年无自有住房记录。

2. 郑州市：

   • 调整土地出让收益分配机制，明确资金使用范围和核算方式。
   • 土地出让金除33%计提事项外，其余67%用于补助区级或拨付市级做地主体。

3. 重点城市土地成交：

   • 南京：公开出让3宗涉宅用地，总成交价29.4亿元。
   • 北京：丰台区出让国有建设用地，成交楼面价未披露。
   • 成都：三宗商住地成交，楼面价均在3015元/方左右。

公司动态

• 蓝光发展：2020年销售金额增长2%，销售面积增长10%；控股股东质押股份9000万股。
• 新城控股：控股股东解除质押股份8823.6万股。
• 招商积余：石正林先生辞去董事及总经理职务。
• 滨江集团：董事长戚金兴增持209.8万股。
• 阳光股份：增持计划完成，累计增持640万股，金额2600万元。
• 金地集团：发行15亿元中期票据，利率3.88%。
• 阳光城：林腾蛟增持3600万股，均价6.1元。
• 万科A：发行11亿元住房租赁专项债券，利率3.98%。
• 南山控股：竞得苏地2020-WG-79号地块，面积3.5万方，容积率1.3-2.0。

总结

当前房地产行业在政策调控下呈现分化趋势，核心城市调控趋紧，市场整体仍处于出清阶段。新房与二手房成交面积同比大幅增长，但环比波动显著，反映市场复苏不均衡。库存去化周期维持在8.7-10月之间，整体仍具备一定去化空间。土地市场表现分化，三线城市溢价率较高，而二线、一线城市土地成交面积同比下滑。建议关注优质房企及物管企业，同时警惕政策收紧与销售修复不及预期等风险。