深度报告-20221024-东吴证券-房地产行业深度报告_未来中国房地产市场规模还有多少空间__14页_641kb

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产行业未来十年的发展空间，指出尽管2022年房地产销售出现“超跌”，但行业仍具备较大的发展潜力。通过综合考虑城镇化进程、改善性需求和城市更新需求，预计至2030年，中国商品住宅销售规模仍将维持在12亿平方米左右，成为支撑中国经济的重要产业，并逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

主要观点

• 2022年销售超跌：受三道红线、贷款集中度管理、疫情反复及信用风险事件等影响，房地产销售和价格均出现下跌，居民信心不足，形成“恶性循环”。
• 政策导向：中央重申“房住不炒”政策，支持商品房市场满足合理住房需求，调控政策以“稳”为主。
• 未来需求支撑：居民居住需求将由三部分构成：
  1. 新增城镇常住人口带来的居住需求：预计至2030年，年均需求约6.1亿平方米。
  2. 改善性居住需求：随着生活水平提升，改善性需求将逐渐成为最大需求，预计2026年将超越人口增长带来的需求。
  3. 城市更新需求：棚改逐渐转向旧改，预计2022-2030年年均城市更新需求约3.8-3.9亿平方米。

关键信息

1. 城镇化需求

• 2022年新增城镇居住需求约12.6亿平方米，其中：
  • 城镇常住人口增长需求占比36.7%
  • 改善性需求占比33.1%
  • 城市更新需求占比30.2%
• 2030年新增城镇居住需求预计降至12亿平方米，结构为：
  • 城镇常住人口增长需求占比26%
  • 改善性需求占比41.8%
  • 城市更新需求占比32.2%

2. 改善性需求增长

• 改善性需求将在2026年超越人口增长需求，成为最大需求。
• 中国城镇人均住房面积预计从34.7平方米增长至38.3平方米，年均增速由1.3%线性降至1.2%。

3. 城市更新需求

• 城市更新范围以2000年以前建成的住宅为主，预计2022-2030年年均城市更新需求约3.8-3.9亿平方米。
• 住房存量测算公式为：城镇住房存量面积 = 城镇家庭户人口 × 城镇家庭户人均住房面积 + 城镇集体户人口 × 城镇集体户人均住房面积。

4. 市场趋势

• 房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。
• 房地产仍将是支柱产业，未来很长一段时间内对经济有重要支撑作用。

风险提示

• 行业下行压力超预期
• 模型测算偏差
• 疫情发展超预期
• 调控政策放松不及预期或收紧超预期

数据支持

• 图表：包含城镇化率、人均住房面积、家庭户规模、居民杠杆率、住房成套率、拆迁率等关键指标的对比和预测。
• 表格：提供2022-2030年新增城镇居住需求拆分预测及各房龄住宅占比预测。

结论

中国房地产市场在未来十年仍将具备较大的发展空间，销售规模预计稳定在12亿平方米左右，房地产行业仍将是支撑中国经济的重要产业。尽管短期面临政策和疫情带来的挑战，但随着城镇化、改善性需求和城市更新的持续推动，市场将逐步恢复。