20140428-兴证国际证券-新城发展控股-01030.HK-后土地红利时代的赢家_31页_1mb

新城发展控股（1030.HK）投资总结

核心内容

新城发展控股是一家位于长三角地区的领先房地产开发商，致力于开发运营优质住宅物业和城市综合体。公司奉行“区域聚焦、高速周转、产品多元化”的发展战略，其主要项目分布在上海、苏州、南京、杭州和常州等城市，其中常州市场占比逐步下降，公司正逐步从依赖单一城市向区域化发展转型。2014年4月28日，公司股价为0.78港元，对应目标价1.2港元，预期升幅为50%。

主要观点

• 行业前景：随着土地红利时代的结束，房地产行业进入更注重运营效率和市场供需平衡的新阶段。新城发展控股凭借其高效的运营模式，有望在这一阶段中脱颖而出。
• 市场分析：公司主要城市市场（上海、苏州、南京、杭州）基本面良好，其中常州市场正逐步走出库存高峰期，进入去库存阶段。其他城市如上海、苏州、南京和杭州，均具备良好的经济、人口和收入增长前景，支撑其房地产市场需求。
• 竞争优势：公司拥有较高的经营效率，2013年位列中国房地产百强开发企业第4位。其产品结构灵活，能够根据市场需求调整产品线，提高去化率。同时，公司采取稳健的发展策略，控制净负债率和拿地成本，增强抗风险能力。
• 财务表现：公司2013年净利润为981亿元，2014年预计为1345亿元，2015年预计为1658亿元，净利润率逐年提升。公司总资产达472亿元，净资产为106亿元，市净率仅为0.5，表明公司股价存在较大折价空间。
• 盈利预测：预计2014-2016年公司每股收益分别为0.24元、0.29元和0.34元，对应动态PE分别为2.6倍、2.1倍和1.8倍，公司合理价值约为1.2港元/股，较当前股价有50%的上升空间。

关键信息

市场数据

• 报告日期：2014-4-28
• 收盘价：0.78港元
• 总股本：5668百万股
• 流通股本：5668百万股
• 总市值：44亿港元
• 流通市值：44亿港元
• 净资产：106亿元
• 总资产：472亿元
• 每股净资产：1.19元
• 市盈率：3.6倍（2013年）、2.6倍（2014E）、2.1倍（2015E）、1.8倍（2016E）
• 市净率：0.5倍（2013年）、0.5倍（2014E）、0.4倍（2015E）、0.3倍（2016E）

投资要点

• 首次覆盖，买入评级：公司为长三角区域领先开发商，经营效率处于行业前列，市场基本面逐步改善，合理价值约为1.2港元/股，较当前股价有50%的升幅空间。
• 常州市场基本面转好：常州市场库存去化周期预计下降至1年左右，70-120平方米产品有望进入卖方市场，竞争压力较小。
• 公司项目分布更加均衡：常州市场对公司影响逐步下降，未来合同销售额占比将下降至25%以内。
• 后土地红利时代赢家：随着市场改善，公司经营效率将进一步提升，预计毛利率和周转率将上升。
• 发展稳健：公司净负债率控制在70%以内，拿地支出占合同销售额比例控制在30%以内，抗风险能力强。
• 催化剂：大股东回购、上半年合同销售超出预期、政策放松行业整体回暖。
• 风险提示：房地产行业大幅波动、公司合同销售额不达预期。

市场前景分析

常州市

• 经济：2013年经济总量达4360亿元，人均GDP为9.3万元，高于全国平均水平。
• 人口：常住人口达469万人，人口持续流入，常住人口复合增速为0.7%。
• 收入：人均可支配收入达3.69万元，同比增长10%。
• 房价：平均房价约为7000元/平方米，房价收入比为5.7倍，月供收入比为44%。
• 市场供需：2013年年末库存去化周期为18个月，预计2014年将下降至1年左右，2014年70-144平方米产品去化周期将下降至10个月以内。

上海市

• 经济：2013年GDP为21602.12亿元，人均GDP为9.01万元。
• 人口：常住人口达2415.15万人，人口自然增长率为2.94%。
• 房价：平均房价为16192元/平方米，房价收入比为6.4倍，月供收入比为49%。
• 市场供需：2013年年末库存去化周期为6.8个月，市场供不应求。

苏州市

• 经济：2013年GDP为13284亿元，人均GDP超过12万元。
• 人口：常住人口达1237万人，人口复合增速为3%。
• 房价：平均房价为12000元/平方米，房价收入比为14.9倍，月供收入比为114%。
• 市场供需：2013年年末库存去化周期为11.3个月，短期内有库存压力。

杭州市

• 经济：2013年GDP为8343.52亿元，人均GDP为94566元。
• 人口：常住人口达884.4万人，人口复合增速为1%。
• 房价：平均房价为16672元/平方米，房价收入比为14.7倍，月供收入比为121%。
• 市场供需：2013年年末库存去化周期为16.3个月，整体库存压力较大。

南京市

• 经济：2013年GDP为8343.52亿元，人均GDP为98011元。
• 人口：常住人口达884.4万人，人口复合增速为1%。
• 房价：平均房价为12916.5元/平方米，房价收入比为14.7倍，月供收入比为121%。
• 市场供需：2013年年末库存去化周期为5.8个月，市场供不应求。

公司竞争优势分析

• 高周转策略：公司以刚性需求为主，产品以120平方米以下为主，占合同销售额80%以上，提高去化速度。
• 区域深耕：公司主要项目分布在沪宁经济走廊，常州、上海、苏州土地储备占比合计60%，经济增长快，居民购买力强。
• 稳健发展策略：公司净负债率控制在70%以内，拿地支出占合同销售额比例控制在30%以内，财务相对安全。
• 产品结构灵活：公司通过调整产品结构，满足不同时期市场需求，提高市场适应性。

财务分析

• 经营效率：公司2013年经营效率排中国房地产百强第4位，存货周转率稳定。
• 成本控制：公司管理费用率和销售费用率均控制在营业收入的3%左右，费用率较低。
• 融资成本：公司2013年平均融资成本下降至7.7%，未来融资成本将控制在较低水平。
• 盈利能力：公司2013年净利润为981亿元，净利润率8.27%，2014年预计为1345亿元，净利润率9.93%。

公司盈利预测及估值

• 盈利预测：预计2014-2016年公司营业收入分别为226亿元、267亿元和301亿元，净利润分别为13.4亿元、16.58亿元和19.33亿元。
• 每股收益：预计2014年每股收益为0.24元，对应动态PE为2.6倍，合理价值约为1.2港元/股。
• NAV预测：2014年NAV预计为3港元/股，公司目前股价为0.78港元，折价74%，仍有较大上升空间。

投资评级说明

• 行业评级：推荐、中性、回避。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。
• 买入评级标准：涨幅大于15%。

风险提示

• 房地产行业大幅波动：公司经营受行业波动影响较大。
• 公司合同销售额不达预期：公司销售表现可能低于预期。

附表

• 资产负债表：显示公司2013年总资产为47198百万元，2014年预计为50352百万元。
• 利润表：显示公司2013年净利润为981亿元，2014年预计为1345亿元。
• 财务比率：公司负债/权益为345%，收入/总资产为44%，总资产/权益为4.45倍。
• 估值比率：公司PE为3.6倍，PB为0.53倍。