20200928-中达证券投资-内地房地产周度观察_上海放宽落户影响几何__21页_621kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本报告主要分析了上海放宽落户政策对房地产市场的影响，以及国内主要城市房地产成交与库存情况，同时总结了本周房地产行业的重要政策与公司动态。

主要观点

1. 上海落户政策放宽影响分析

• 政策变化：上海放宽了应届毕业生落户条件，博士研究生全面放开落户，硕士研究生放宽至“双一流”高校毕业生，本科阶段放宽至六所重点高校（上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学、清华大学、北京大学）。
• 落户人数估算：以2019年毕业生数据计算，符合上海基本落户条件的毕业生人数约为17.7万人，预计短期内将推动户籍人口增长。
• 城镇化趋势：政策放宽反映出核心城市进入再聚集阶段，有利于推动城市产业转型升级，进一步带动区域经济发展。

2. 其他重点城市落户政策比较

• 北京：落户门槛最高，需通过有户籍指标的用人单位获取户口。
• 上海：相对北京较为宽松，但仍是严格政策，主要面向高端人才。
• 广州：传统产业发展较多，通过较低门槛吸引人才，助力产业转型。
• 深圳：因高等教育资源不足，落户政策相对宽松，鼓励人才流入。
• 强二线城市：如南京、杭州、长沙、成都、武汉、厦门、西安等，普遍放宽学历落户政策，本科及以上可直接落户，专科毕业生亦可满足就业和社保条件落户。

3. 城镇化发展趋势

• 政策导向：国家持续放松超大城市落户限制，以促进人口向核心城市流动，推动区域经济协同发展。
• 再聚集阶段：核心城市与周边卫星城市协同发展，形成更紧密的产业和人口聚集。
• 长三角城市群：一体化程度最高，上海作为核心城市，其政策调整对区域发展具有带动作用。

关键信息

1. 房地产成交数据

• 新房成交：截至9月25日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升7%，但2020年累计成交面积同比下降2%。
• 二手房交易：本周15个主要城市二手房交易建面环比上升0.1%，2020年累计交易面积同比下降3%。
• 库存与去化周期：主要城市平均去化周期为9.2个月，环比上升1%，同比上升4%。

2. 投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”评级，认为行业整体政策稳定，基本面良好。
• 个股表现：部分房企如海昌海洋公园、大发地产、中渝置地涨幅居前；合生创展集团、建发国际集团、众安集团年初至今涨幅领先。
• 风险提示：政策不确定性、宏观经济波动、疫情控制影响等。

3. 本周重要政策动态

• 上海：放宽应届毕业生落户条件，推动高端人才流入。
• 东莞：下调首套房和二套房贷款额度，限制购房需求。
• 天津：降低积分落户申报指导分值，提升落户吸引力。
• 长春：提高首套房和二套房首付比例，抑制楼市过热。
• 深圳：通过人才补贴吸引人才，促进人口和经济快速增长。

4. 重点公司动态

• 宝龙地产：发行1.5亿美元6.25%优先票据，优化融资结构。
• 佳兆业集团：发行2亿美元优先永续资本证券，缓解资金压力。
• 奥园健康：收购医美公司股权，拓展业务领域。
• 时代中国控股：收购广州市越秀区物业，增强资产布局。
• 建业新生活：收购环境保洁公司，扩大业务版图。

结论

上海放宽落户政策反映了我国城镇化进程中核心城市进入再聚集阶段的趋势，有助于吸引高端人才，推动产业转型升级。与此同时，其他城市也在通过不同方式吸引人才，推动区域发展。房地产市场整体表现稳健，但需关注政策调控和宏观经济波动带来的影响。