20140317-广发证券-万科A-000002.SZ-沉着轻灵_刚柔并济_14页_1mb

万科A（000002.SZ）土地投资与战略分析总结

核心内容概述

本报告围绕万科A在2013年的土地投资策略展开，从数量、质量、空间、时间四个维度分析其土地投资表现，并展望未来战略方向。同时，报告提供了2014年与2015年的盈利预测、投资评级及财务数据，为投资者提供参考。

主要观点

• 土地投资策略稳健：万科在土地投资上一贯保持谨慎，注重质量而非盲目扩张。
• 投资质量稳定：2013年万科获取土地的综合静态毛利率约为30%，处于合理区间，体现了对投资质量的严格把控。
• 空间布局聚焦一二线城市：万科在一二线城市的投资占比稳定在80%左右，体现了对高价值市场的重视。
• 时间节奏贴合市场：2013年万科拿地节奏与土地市场走势同步，尤其在三季度达到高峰，体现出“顺势而为”的投资理念。
• 未来战略方向：万科将继续谨慎投资，聚焦主流市场和深耕现有城市，同时推进小股操盘，以提高资金使用效率和ROE水平。
• 盈利预期良好：预计2014年和2015年公司EPS分别为1.68元和1.99元，维持“买入”评级。

关键信息

2013年土地投资概况

• 权益地价：约861亿元
• 权益土地面积：757万平米
• 权益规划建筑面积：2148万平米
• 土地储备：2013年总建筑面积3346万平米，是合同销售面积的2.25倍，是新开工面积的1.57倍
• 土地储备年增速：约10%，可保障3至5年的开发需求

2013年新进入城市分析

万科在2013年新增5个城市：泉州、郑州、常州、漳州、南宁，这些城市的商品房市场规模均在500-1000亿元之间，具备足够的市场深度以满足万科的去化需求。

土地投资质量分析

• 综合静态毛利率：约30%，与保利、招商、金地等同行相比处于合理水平
• 项目质量控制：通过按建筑面积和地价划分毛利率区间，万科在高毛利率项目中占比合理，未拿地王，体现审慎投资理念

土地投资空间分布

• 一二线城市占比：2013年约为80%，较2010年的70%有所提升
• 一线城市投资力度：在北上广深四大城市占比12%，显示出对核心城市的战略重视
• 市场横向对比：招商地产在一二线城市投资力度最大，为87%，但万科在核心城市布局更为集中

土地投资时间分布

• 拿地节奏：与土地市场走势贴合，下半年多于上半年，三季度为拿地高峰
• 地方政府推地节奏：与万科拿地节奏一致，表明其对市场动态有敏锐把握

土地投资战略展望

1. 继续谨慎投资

   • 聚焦主流市场，深耕现有城市
   • 避免高估值地块，坚持“宁可错过，绝不拿错”原则

2. 推进小股操盘

   • 增加合作模式，降低资金占用
   • 提高单个项目IRR及公司整体ROE水平
   • 通过合作获取资源，提升资金使用效率

盈利预测与投资评级

• 盈利增长：未来两年盈利增长预期良好，EPS稳步提升
• 估值指标下降：P/E、P/B及EV/EBITDA持续下降，反映市场对公司未来增长的信心提升
• 投资评级：维持“买入”评级，预期未来股价表现强于大盘15%以上

风险提示

• 行业整体风险：全国布局需关注需求恢复缓慢及价格下跌范围扩大等潜在风险
• 市场波动：土地市场波动可能影响万科的拿地节奏与投资回报

财务数据概览

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

总结

万科A在2013年的土地投资表现稳健，注重质量与效率，保持对一二线城市的重点布局，同时灵活调整拿地节奏以适应市场变化。未来将继续坚持谨慎投资与小股操盘策略，提升资金使用效率和ROE水平。盈利预测显示，公司未来两年EPS将分别达到1.68元和1.99元，维持“买入”评级。然而，全国布局仍需警惕行业整体风险，如需求恢复缓慢与价格下跌范围扩大。