保利投顾-年中重磅系列：棚改货币化“效用弱化”下的三四线-2018.7.23-15页-1mb

棚改货币化变数下的三四线市场总结

核心内容概述

本文分析了2018年全国棚改政策的变化及其对三四线房地产市场的影响，重点探讨了棚改货币化安置政策的区域差异、政策调整动因、对市场供需的影响以及未来市场走势。文章指出，棚改货币化作为阶段性去库存政策，已逐步走向尾声，且政策调整呈现“非一刀切”的特点，对不同地区的市场影响存在显著差异。

主要观点与关键信息

1. 棚改政策变化趋势

• 政策调整早有端倪：2017年底住建部已提出棚改货币化安置需因地制宜，2018年初部分省份（鲁、湘、赣、粤、皖）已配合实施调整。
• 货币化安置走向尾声：作为去库存工具，棚改货币化安置已逐步完成其历史使命，未来将减弱。
• 政策收紧是必然趋势：尽管棚改仍作为民生政策延续，但货币化安置的规模高位已过，政策收紧不可避免。

2. 棚改货币化特征变化

• 棚改落脚重心向县城转移：去库存政策重心从地级城市中心区域向县城倾斜，货币化安置也将随之调整。
• 安置方式因地制宜：住宅库存小的地区采用实物安置，库存大的地区（去化周期 > 15个月）提高货币化安置比例。
• 融资模式转变：棚改专项贷款合同审查权上收国开行总行，资金支持力度减弱，棚改专项债将逐步取代PSL成为主要融资渠道。

3. 棚改力度区域差异分析

• 中西部省份货币化比例较高：湖南、四川、陕西等省份货币化安置比例基本在70%以上，而东部、南部省份如广东货币化比例不足20%。
• 棚改规模差异显著：
  • ≥20万套：山东、湖南、河南、贵州、湖北
  • 10-20万套：四川、陕西、安徽、河北、浙江、云南、江西、吉林、江苏、黑龙江
  • <10万套：辽宁、山西、甘肃、广西、福建、广东
• 部分省份棚改规模明显下降：如湖南、浙江、福建、广东、辽宁等，其中广东2018年棚改规模同比减少29%。

4. 棚改对三四线市场的影响

• 短期需求释放：棚改货币化安置作为定向货币投放，短期内对三四线城市购房需求有一定支撑作用，但并非唯一因素。
• 市场分化加剧：部分三四线城市因棚改支撑仍具韧性，而更多城市面临需求转冷、供应放量、品牌房企竞争加剧等问题，存在回调风险。
• 中长期基础设施改善：棚改推动城市基础设施升级，可能吸引人口回流，促进城镇化进程。

5. 三四线市场分类与前景

• 外溢型三四线：如环京、沪、深等，依赖一二线城市外溢需求，但随着调控趋严，未来需求将回归内需，市场容量预期下调。
• 依赖棚改型三四线：如山东、湖南部分城市，市场缩量后将面临遇冷风险。
• 内需型三四线：依赖本地改善客群与乡镇进城客群，未来需考验价格承受能力，中西部大部分三四线城市属于此类。

总结

棚改货币化安置政策已逐步完成阶段性任务，未来将更加注重因地制宜。政策调整对三四线市场的影响呈现区域分化，中西部省份因棚改力度大，受政策收紧影响更明显。与此同时，三四线城市市场将面临短期分化与中长期基本面的双重考验，部分城市仍有发展潜力，但多数市场回调风险正在加大。房地产企业需关注土地供给与需求结构变化，灵活调整策略。