20220717-华安证券-城投新论（十八）_城投承接未完工地产项目案例_13页_1mb

城投承接未完工地产项目案例总结

核心内容概述

本文通过分析宣城和淮北两个典型案例，探讨了城投平台在房企项目停工后，如何通过多种方式介入并保障项目顺利交付，同时降低自身资金风险。此外，还提出了一个潜在的解决方案，即通过收购优质资产为问题房企提供建设资金，以实现风险脱钩。最后，文章也对城投债可能面临的流动性风险和技术性违约风险进行了提示。

主要观点

• 城投平台在房企项目停工后，可通过破产重整、破产和解等方式介入，保障购房者、拆迁户及债权人利益。
• 通过资金拆借、受托经营等方式，城投平台可为项目提供后续建设资金，同时通过资产处置或销售回款实现资金回收。
• 收购优质资产为问题房企提供资金是一种更为理想的方式，能够降低城投平台的运营风险和资金回流不确定性。
• 城投债存在流动性风险和技术性违约风险，需谨慎评估。

案例分析

案例（一）：宣城——房企破产重整，城投受托经营

项目背景

• 大唐公司于2008年设立，负责宣城市北门改造项目，涉及5000多拆迁户和2000余购房户。
• 2014年资金链断裂，项目停工，企业负债高达47亿元，面临破产清算风险。

救助措施

• 政府推动破产重整，城投平台恒乐置业受托经营，提供近8亿元拆借款用于项目复工。
• 拆借款有优先回收权，且大唐万安置业提供财产担保。
• 项目完工后，商铺等资产价值提升，可通过资产处置冲减拆借款。

案例亮点

1. 保障债权人和购房户利益：通过破产重整制度，提高清偿率，保护多方权益。
2. 保障城投资金安全：优先回收权与资产担保相结合，增强资金回流保障。
3. 适用场景：适用于商品房销售比例较高、商铺等资产价值较高的未完工项目。

案例（二）：淮北——和解取代清算，销售回款优先偿还借款

项目背景

• 淮北云天置业成立于2005年，位于火车站黄金地段，2015年因资金链断裂导致项目停工。
• 资产负债率高达127.23%，项目陷入严重困境。

救助措施

• 政府支持法院进行破产和解，最终清偿比例提高至70.03%。
• 淮北建投集团融资5.2亿元用于项目复工，盘活资产28.7亿元。
• 城投不承接股权、债权，仅负责后续投入，政府提供兜底函保障收益。

案例亮点

1. 保障债权人利益：通过破产和解，大幅提高清偿比例，减少债权人损失。
2. 保障城投资金安全：销售回款优先偿还拆借款，政府提供兜底支持。
3. 适用场景：适用于商品房未销售比例较高、资产升值空间大的未完工项目。

潜在方案：收购优质资产提供建设资金

方案概述

• 城投平台不参与具体项目建设，仅提供资金支持，实现风险脱钩。
• 通过收购问题房企的优质资产，为项目提供建设资金，提高资金回收的安全性。

实施逻辑

• 问题房企停工主因是资金链断裂，而非施工能力不足。
• 城投需综合评估项目与房企其他资产的收益与风险，选择性介入。
• 此方案适用于有选择余地的房企，能够有效降低城投的后续运营风险。

关键信息

• 宣城案例中，城投平台恒乐置业提供8亿元拆借款，保障项目复工。
• 淮北案例中，城投平台淮北建投融资5.2亿元，推动项目复工，最终清偿比例达70.03%。
• 潜在方案强调通过资产收购实现资金支持与风险隔离。
• 城投债面临流动性风险和技术性违约风险，需关注资金回收的不确定性。

风险提示

• 流动性风险：城投债市场流动性可能受限，影响资金回收。
• 技术性违约风险：项目销售回款不及预期，可能影响城投资金安全。

总结

城投平台在房企项目停工后，可通过破产重整、破产和解等方式介入，保障多方利益并实现资金回收。其中，宣城案例强调城投受托经营与资产处置，淮北案例则侧重于破产和解与销售回款优先偿还。潜在方案提出通过收购优质资产为房企提供资金，实现风险脱钩。然而，城投需权衡资金回收的不确定性，避免因地产价格波动或销售不佳而影响资金安全。同时，城投债存在流动性与技术性违约风险，需谨慎评估。