20160615-兴业证券-房地产行业2016年中期策略_银行必给地产加杠杆_地产大周期未见顶_31页_1mb

兴业证券房地产行业2016年中期策略总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业在2016年的中期发展趋势，重点围绕长周期和短周期两个维度展开，认为房地产行业仍处于上升周期，并提出了相应的标的推荐。

主要观点

1. 长周期：银行必给地产加杠杆，地产大周期未见顶

1.1 人口年龄结构不是决定房地产基本面的主要因素

• 人口年龄结构的变化对房地产市场影响有限，房地产市场的基本面主要由资金因素决定。
• 美国案例：1991-2006年，25-44岁人口比重下降，但房价仍上涨121%。
• 日本案例：1985-1990年，25-44岁人口比重下降，但房价上涨46%。
• 荷兰案例：1990-2002年，25-44岁人口比重下降，房价上涨181%。
• 澳大利亚案例：1990-2013年，25-44岁人口比重下降，房价上涨113%。
• 马来西亚案例：1996-2014年，25-44岁人口比重略有上升，房价仍上涨102%。

1.2 资金才是决定房地产基本面的最主要因素

• 房地产市场的表现与资金配置密切相关，尤其在按揭贷款方面。
• 美国案例：按揭贷款余额占总贷款比重从28%上升至55%，房价上涨246%。
• 日本案例：按揭贷款余额占比从5.1%增长至25.3%，房地产贷款占比上升，房价加速上涨。
• 荷兰案例：按揭贷款余额占比从21.5%上升至34.9%，房价上涨181%。
• 澳大利亚案例：住房贷款占比从23.6%上升至60%，房价上涨113%。
• 马来西亚案例：住房贷款占比从11.7%上升至29.3%，房价上涨102%。

1.3 金融自由化、金融脱媒，中国银行业必给地产加杠杆

• 在利率市场化和金融自由化背景下，银行面临金融脱媒压力，按揭贷款成为其资产配置的重要方向。
• 中国住房贷款余额占银行总贷款比重从2010年的13.1%上升至2016年一季度的15.4%。
• 商业银行在核心一二线城市加大按揭贷款投放力度，按揭利率呈现区域倒挂现象。
• 央行鼓励住房贷款发展，认为其具有长期增长空间。

短周期：货币宽松支撑复苏，美国加息影响有限

2.1 短期货币政策宽松，地产基本面持续向上

• 货币宽松周期对房地产市场有显著的提振作用。
• 美国过去45年经历三轮货币宽松，房地产占居民资产配置比重上升。
• 中国2008年9月至12月的五次降息和六次降准推动了房地产市场复苏，居民资产配置中房地产占比阶段性上升。
• 2016年，央行继续宽松政策，房地产企业财务成本下降，购房人成本降低，推动成交量和成交价反转。

2.2 美国加息对中国房地产影响有限

• 美国加息对房地产市场的影响取决于资本账户的开放程度。
• 资本管制较强的国家如中国，美国加息对其房地产市场影响较小。
• 历史经验表明，资本管制国家如智利在加息周期中反而迎来房地产牛市。
• 中国资本管制较严，2016年房地产市场受美国加息冲击有限。

关键信息

• 房地产大周期未见顶，主要受资金驱动，尤其是按揭贷款的持续配置。
• 货币政策宽松是推动房地产市场短期复苏的重要因素。
• 按揭贷款余额占比上升与利率市场化、金融自由化密切相关。
• 资本管制有效缓解了美国加息对国内房地产市场的冲击。
• 核心城市是按揭贷款投放的重点区域，市场表现优于三四线城市。

标的推荐

结论

• 行业上涨逻辑未改变，房地产大周期尚未见顶，小周期在货币政策宽松阶段持续向好。
• 核心城市地产股是重点推荐对象，包括华联控股、华夏幸福、天津松江、世联行、保利地产、香江控股、三六五网、万科A、泰禾集团、华发股份、格力地产。
• 银行在金融自由化背景下持续为房地产行业提供资金支持，按揭贷款占比上升是趋势。