物业管理行业：行业景气度提升，龙头公司优势明显-20181127-广发证券-53页-3mb

物业管理行业分析总结

核心内容

物业管理行业正在进入多元发展期，具有显著的永续现金流特征，其周期属性相对地产开发销售存在时滞。行业主要由基础物业管理、非业主增值服务和业主增值服务三部分构成，其中基础物业服务仍是主要收入来源，但增值服务正在成为盈利增长的关键点。

主要观点

• 行业集中度提升：随着地产开发行业集中度的提高，物业管理行业同样呈现出集中趋势，2017年物业百强企业市占率达32.42%，较2014年增长66.3%。
• 资本助力扩张：物业管理公司通过内生增长和并购扩张快速扩大规模，2015-2016年百强企业累计收购房业管理面积超过6.2亿平方米。
• 技术提升效率：智能化技术的应用降低了人工成本占比，提升了运营效率，2017年物业百强企业营业成本率下降至77.69%。
• 增值服务潜力大：社区增值服务围绕业主生活需求，拓展至文化教育、医疗健康、零售服务等多领域，2017年增值服务收入均值达1.35亿人民币，占净利润比达41.68%。
• 政策推动市场拓展：政府购买服务政策为物业管理公司拓展业务提供了新机会，尤其是“三供一业”项目和公共区域管理。

关键信息

• 市场数据：2017年物业百强企业管理面积均值达3163.83万平方米，收入均值达74.2亿人民币，净利润均值达5733.7万元。
• 收费模式：包干制仍是主流，但部分公司如彩生活采用酬金制，其毛利率和净利润率较高。
• 盈利预测：重点公司包括碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务和彩生活，均被给予买入评级，盈利预期稳步提升。
• 风险提示：提价不及预期、宏观经济影响协销业务、声誉风险、房地产周期下行等是主要风险点。

重点公司分析

碧桂园服务

• 业务模式：以大盘经营和低线城市布局为主，具备显著规模优势。
• 财务表现：2018H1单位面积净利为3.63元/平方米/年，为行业最高。未来3年预计收入分别为4889亿、8330亿和11934亿人民币。
• 发展策略：通过第三方竞标和母公司支持快速扩张，智能化投入显著。

绿城服务

• 业务模式：以高品质物业和增值服务为主，涵盖物业管理、咨询及园区服务。
• 财务表现：2018H1增值服务收入占比达31%，毛利占比达56%。预计未来3年在管面积分别为1.75亿、2.2亿和2.65亿平方米。
• 发展策略：通过品牌口碑和优质服务拓展市场，加大园区文化教育服务投入。

中海物业

• 业务模式：依托央企背景，提供高品质服务，覆盖住宅、商业、公共物业。
• 财务表现：2018H1单位面积净利为3.55元/平方米/年，估值较低。
• 发展策略：注重品牌建设，拓展政府及央企项目。

雅生活服务

• 业务模式：依赖母公司地产销售，提供旅游地产和社区服务。
• 财务表现：2018H1增值服务收入占比为22.2%，毛利占比32.3%。
• 发展策略：通过社区服务平台提升服务质量和盈利能力。

彩生活

• 业务模式：采用互联网模式，提供ToB和ToC服务。
• 财务表现：2018H1增值服务收入占比为22.2%，毛利占比32.3%。
• 发展策略：通过智能化和互联网技术提升服务效率和用户体验。

行业发展趋势

• 多业态发展：物业管理公司从住宅扩展至商业、写字楼、医院、学校等，提升市场竞争力。
• 社区增值服务：市场规模持续增长，预计到2020年将达到10122.8亿元人民币。
• 政策支持：政府购买服务政策推动物业管理行业向多元化发展，特别是“三供一业”项目。

投资建议

• 推荐公司：碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活。
• 评级：均被给予买入评级，基于其规模优势、盈利潜力及行业前景。
• 估值分析：公司估值相对较低，具备增长空间。

风险提示

• 提价不及预期：可能影响基础物业盈利能力。
• 宏观经济影响：房地产销售周期下行可能冲击协销业务。
• 声誉风险：与地产开发商品牌绑定，可能因开发商声誉受损而受到影响。
• 成本压力：社保征管严格化可能增加人工成本，影响盈利能力。