20181111-招商证券-房地产周度全数据跟踪_限价_到_稳价_疏通部分_堰塞湖_库存或致短期房价同比修复_一线城市按揭环比持续改善_43页_1mb

房地产市场周度分析总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产市场在2018年10月及11月初的运行情况，涵盖一手房和二手房销量、库存、房价、土地市场及政策金融等多个方面。报告指出，当前市场正经历中周期内的调整，但部分城市已进入复苏通道，政策和金融环境的改善为市场提供了支撑。

主要观点与关键信息

需求端

• 整体趋势：2018年10月及11月初，重点城市一手房销量同比增速回落，但环比有所改善。一线城市销量回落明显，三四线城市则因货币化补贴等因素影响，调整滞后。
• 区域分化：一线城市和二线城市已筑底回升，而三四线城市仍处于调整阶段，未来1-2个季度可能继续调整，甚至可能拖累全局销量。
• 供需关系：重点城市整体去化周期自2016年调控以来维持在10个月左右，但一线城市近期有所改善，二线和三线城市仍处于低位盘整状态。

供给端

• 可售库存：自2015年第四季度以来，重点城市可售套数持续回落至2017年第二季度后低位盘整，但自2018年第二季度起有所回升，一线城市改善最为明显。
• 批售比：10月30城批售比略回落但仍在1以上，表明市场供给与需求仍基本平衡，一线、二线、三线城市批售比分别为1.7、1.0、0.8，显示不同城市之间的分化。

房价表现

• 同比走势：70城房价同比于2017年1月见顶回落，但自2018年第二季度以来，各线城市房价同比均有所回升，可能与“限价”政策向“稳价”过渡有关。
• 环比表现：9月70城房价环比上涨1.0%，但短期房价不具备普跌基础，行业资金链和去化周期是重要的判断指标。
• 分水岭分析：一线城市12个月是房价涨跌分水岭，二线和三四线城市15个月为分水岭，显示不同城市房价的波动周期不同。

土地市场

• 供地情况：10月百城住宅类土地供应同比增速回落至9%，一线、二线、三四线城市均出现不同程度的回落。
• 成交情况：住宅类土地成交面积同步回落，楼面均价略有回升，但溢价率持续下降，显示市场热度减弱。
• 区域热点：沈阳、天津、西安、苏州、广州等地成为土地成交热点，其中沈阳成交面积最大，反映部分城市仍具吸引力。

政策与金融环境

• 房贷利率：一线城市房贷利率在10月出现回调，首套房贷利率连续两周改善，从5.701%降至5.695%，对销量复苏形成支撑。
• 政策调整：深圳市对限价政策进行调整，限制居民家庭新购房3年内不得转让；住建部在30个重点城市打击投机炒房和房地产“黑中介”等行为，进一步规范市场。

板块走势与估值

• 板块表现：房地产板块在29个大类行业中涨跌幅排名第9，最近一周下跌0.8%，相对沪深300指数上涨2.9%。
• 估值情况：房地产板块市盈率回落至近五年均值的46%，市净率降至55%，在周期类中排名靠后，但整体估值仍处于相对低位。

总结

当前房地产市场处于中周期调整阶段，但一线和二线城市已逐步进入复苏通道，三四线城市则因供给侧改革和货币化补贴等因素仍需调整。政策和金融环境的改善为市场提供了支撑，但需关注供需失衡问题。土地市场热度有所下降，但部分城市仍具吸引力。整体来看，短期房价不具备普跌基础，市场仍有修复空间。