万科点评及物流地产行业分析_收购亚洲龙头普洛斯_物流地产迎跳跃式增长_28页_1mb

万科收购普洛斯及物流地产行业分析总结

核心内容

2017年7月14日，万科A联合普洛斯CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯私有化，报价为每股3.38新加坡元。公司自7月14日13:00起停牌，预计停牌时间不超过2个交易日。本次收购将成为亚洲最大的私募股权收购案，收购总价为116亿美元，较普洛斯NAV估值103亿美元溢价12%，但考虑到协同效应，该溢价被认为合理。

主要观点

1. 协同效应强大

   • 万科入股物流地产龙头普洛斯，双方在开发和经营方面优势互补。普洛斯的“前端开发+后端基金”闭环模式有助于万科实现重资产业务轻资产化运营，提升物流地产、商业地产及产业地产的发展。
   • 双方客户资源可形成协同，促进更多的商业合作。

2. 收购估值合理

   • 根据普洛斯2016年财报，估算其NAV为103亿美元，对应每股NAV为3.02新加坡元。收购价3.38新加坡元/股较历史价溢价81%，交易确定性高，预计于2018年4月前完成。

3. 物流地产行业前景广阔

   • 随着电商发展，物流仓储需求持续增长，供需缺口巨大，租金回报率可观，行业仍处于朝阳阶段。
   • 中国人均仓储面积仅为美国的1/12，优质仓储物业供不应求，推动租金持续上涨。

4. 投资建议

   • 维持万科A2017-2019年每股收益分别为2.27、2.70、3.01元，上调目标价至28.00元，维持推荐评级。

物流地产行业分析

电商推动物流需求增长

• 2011-2016年，中国线上零售总额复合增长率达44%，2016年达到5万亿，同比增长31%。
• 快递业务量持续增长，2016年完成313亿件，同比增长52%；业务收入达4,005亿元，同比增长44%。

政策推动行业发展

• 自2011年“国九条”以来，物流行业政策逐步落地，旨在降低物流成本、推动企业规模化及改善物流基础设施。
• 政策支持产业转移，中西部地区固定资产投资增速高于东部，带动工业仓储需求增长。

供需缺口与回报率

• 2012年，全国高标准仓储设施仅1,300万平米，占全国仓储面积的2%。
• 优质仓储租金回报率可达8%-11%，普通物流设施为6.5%-7%。

普洛斯行业地位与业务模式

普洛斯简介

• 普洛斯是亚洲最大物流地产商，2010年在新加坡证交所上市。
• 截至2017年3月，最大股东为GIC，持股36.84%。

业务模式

1. 标准设施开发

   • 为不同客户提供通用型物流仓储设施，满足多样化需求。

2. 定制开发

   • 根据客户需求，提供个性化物流设施，增强客户粘性。

3. 收购与回租

   • 提供灵活的解决方案，提高客户资产回报率和流动性。

管理模式

• 电力供应和屋面承载：保障园区电力供应，提升运营稳定性。
• 车辆及运输管理：实现人车分流，提升园区安全与效率。
• 促销季应急管理：提前沟通，应对电商高峰需求。

财务表现

• 2016年营收8.79亿美元，同比增长13%；PATMI达7.94亿美元，同比增长10%。
• EBITDA为4.82亿美元，占比营收55%。
• 资产负债率39.27%，远低于国内开发商。
• ROE为9.02%，息税前利率134.6%。

未来展望

• 物流地产与商业地产、产业地产协同发展，提升万科整体业务能力。
• 深铁成为第一大股东后，双方在“轨道+物业”方面的合作值得期待，提升深圳都市圈资源获取能力。
• 房企销售规模与增速正相关，行业集中度提升，利好万科后续扩张。

行业评级与推荐公司

• 行业评级：推荐
• 推荐公司及评级：
  • 招商蛇口：强烈推荐
  • 新城控股：强烈推荐
  • 华侨城A：推荐
  • 万科A：推荐
  • 金地集团：推荐
  • 保利地产：推荐
  • 绿地控股：推荐
  • 首开股份：推荐
  • 荣盛发展：推荐
  • 中南建设：推荐
  • 华夏幸福：推荐
  • 北京城建：推荐

关键数据与图表

• 图表1：普洛斯接受中国财团收购要约
• 图表2：中国财团组成情况
• 图表3：普洛斯选择中国财团的原因
• 图表4：普洛斯私有化后续进程时间表
• 图表5：北京万科与廊坊控股战略合作
• 图表6：万科物流地产项目情况
• 图表7：普洛斯NAV估值
• 图表8：中国网购市场交易规模
• 图表9：中国进口电商市场交易规模
• 图表10：快递业务收入及同比
• 图表11：快递行业日均业务量
• 图表12：2014-2016分月业务量
• 图表13：物流行业相关政策
• 图表14：中美日物流成本占GDP比重
• 图表15：东西中部固定资产投资比例
• 图表16：东西中部固定资产投资同比
• 图表17：国内仓储业投资占比
• 图表18：全球电商销售额占比
• 图表19：中美日人均仓储面积对比
• 图表20：普洛斯全球业务分布
• 图表21：普洛斯与全球竞争对手市场份额
• 图表22：普洛斯全球建成物业面积分布
• 图表23：普洛斯股价走势
• 图表24：普洛斯股东构成
• 图表25：普洛斯投资者分国家构成
• 图表26：普洛斯四大业务平台形成网络效应
• 图表27：普洛斯全球净资产价值分布
• 图表28：合作伙伴百世物流
• 图表29：普洛斯中国业务分布
• 图表30：普洛斯中国物业面积市场份额
• 图表31：普洛斯长三角区域物业运营分布
• 图表32：普洛斯运营特点
• 图表33：普洛斯管理模式特点
• 图表34：普洛斯中国前五大客户收入占比
• 图表35：普洛斯全球前五大客户收入占比
• 图表36：普洛斯分行业客户租赁面积占比
• 图表37：中国第三方物流消费占比
• 图表38：普洛斯标准设施开发业务模式
• 图表39：普洛斯定制开发业务模式
• 图表40：普洛斯收购与回租业务模式
• 图表41：普洛斯解决方案
• 图表42：普洛斯全球基金管理规模分布
• 图表43：普洛斯中国基金管理情况
• 图表44：普洛斯分业务收入占比
• 图表45：普洛斯EBITDA及占比营收
• 图表46：普洛斯营收和PATMI
• 图表47：普洛斯ROE和息税前利率
• 图表48：普洛斯营收分区域构成
• 图表49：普洛斯PATMI分区域构成
• 图表50：资产负债率对比
• 图表51：ROA对比
• 图表52：营收和投资性房地产公允价值变动
• 图表53：ROE对比

结论

万科收购普洛斯标志着其在物流地产领域的重要布局，通过协同效应实现业务跳跃式发展。物流地产行业在电商推动下持续增长，供需缺口显著，租金回报率可观。普洛斯作为行业龙头，具备强大的运营和管理能力，其闭环模式有助于提升万科业务效率与盈利能力，未来发展前景广阔。