戴德梁行-2019亚洲REITs市场研究报告_48页_10mb

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告总结

核心内容

本报告由中国房地产业协会金融分会与戴德梁行联合发布，聚焦2019年亚洲REITs市场的发展状况、国内商业不动产资产证券化市场表现，以及新加坡、香港REITs持有内地物业的情况。此外，报告还对新加坡吉宝数据中心房地产投资信托基金（Keppel DC REIT）进行了详细案例分析。

主要观点

1. 亚洲REITs市场概况

• 截至2019年底，亚洲市场共有178支REITs，总市值达2,924亿美元，同比增长约25%。
• 日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占亚洲整体市场的93%，是亚洲REITs市场的主要组成部分。
• 日本是亚洲最大的REITs市场，市值达1,513亿美元，占51.7%；新加坡次之，市值834亿美元，占28.5%；中国香港市值367亿美元，占12.6%。

2. 各市场REITs财务表现

• 分派收益率：新加坡（6.2%） > 香港（5.6%） > 日本（4.0%）。
• 杠杆率：日本（44%） > 新加坡（35%） > 香港（26%）。
• 综合收益率：新加坡（25.3%）和日本（25.6%）表现优异，分别实现10年来最强劲的年度收益，而香港仅为5.3%。
• 市净率：香港整体折价（0.64），新加坡和日本则有所溢价（1.09和1.18）。

3. 各物业类型REITs分布

• 综合型REITs：占比最高，共70支。
• 办公、零售、工业/物流：分别为28、25、25支。
• 公寓、医疗健康、数据中心：分别为8、5、1支。
• 日本在公寓型REITs中具有明显优势，其中Advance Residence Investment市值高达35亿美元。
• 新加坡是唯一一支专注于数据中心领域的REITs，吉宝数据中心REIT表现突出，市净率高达1.90，2019年股价上涨54%。

4. 香港REITs市场发展

• 香港REITs市场发展较为停滞，但2019年招商局商业房地产投资信托基金（O1503.HK）时隔6年再次挂牌上市，使香港REITs数量增至11支。
• 香港REITs中，酒店和零售类REITs分派收益率最高，但整体市价呈下跌趋势，折价严重。

5. 日本REITs市场特点

• 日本REITs市场发展成熟，但市场增长较慢。
• 日本REITs杠杆率普遍较高，其中Samty Residential为最高（52%），Mitsubishi Estate Logistics REIT为最低（27%）。
• 日本REITs的分派收益率普遍较低，但市场整体表现稳健。

6. 国内商业不动产资产证券化市场

• 2019年国内共发行81单产品，发行规模达1,550.8亿元，同比增长42.1%和36.3%。
• 主要产品包括类REITs（23单，规模251.7亿元）、CMBS（46单，规模1,035.1亿元）、CMBN（12单，规模309.0亿元）。
• 2019年CMBS成为市场主要发行产品，发行数量和规模分别增长31.4%和32.8%，占当年发行总量的66.7%。
• 类REITs在发行模式上实现创新，菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划是国内首单可扩募发行类REITs产品，实现资产与资金的持续注入。

7. 国内REITs市场退出机制

• 截至2019年底，已有16单类REITs和CMBS产品通过主体回购、续发、市场化处置等方式退出，累计退出规模达435.5亿元。
• 市场化退出成为趋势，如恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持专项计划通过出售底层物业完成退出，成为国内首单市场化退出类REITs项目。

8. 未来趋势

• 数据中心作为新兴物业类型，受到REITs市场的关注，可能成为未来多元化发展的方向。
• 医疗健康和数据中心等新兴REITs虽分派收益率较低，但综合收益率较高，显示出其潜在增长空间。
• 办公、零售等传统物业类型因稳定现金流和成熟市场，长期综合收益率较高，但短期表现受市场波动影响较大。

关键信息

REITs市场结构

• 日本：64支REITs，主要集中在综合、办公、工业/物流等类型，市场增长稳定。
• 新加坡：42支REITs，以综合、办公、零售、工业/物流为主，市场整合频繁。
• 中国香港：11支REITs，主要为综合、零售和酒店类型，市场增长缓慢。

财务指标对比

• 分派收益率：新加坡 > 香港 > 日本。
• 综合收益率：新加坡和日本 > 香港。
• 市净率：新加坡和日本溢价，香港折价。

产品结构与市场表现

• CMBS：是当前国内资产证券化市场的主要产品，发行规模和数量均较高。
• 类REITs：在发行模式和退出机制上不断创新，但仍面临税收和审批方面的挑战。
• CMBN：在租赁住房、物流等领域有所突破，成为新兴资产证券化工具。

物业类型表现

• 工业/物流：在2019年表现最佳，受益于电商和供应链效率提升。
• 酒店：分派收益率最高，但受股价下跌影响，综合收益率较低。
• 数据中心：作为新兴领域，虽分派收益率较低，但股价表现强劲，未来潜力巨大。

总结

2019年亚洲REITs市场持续增长，日本、新加坡和中国香港占据主导地位，市场结构多元化，财务表现差异明显。国内商业不动产资产证券化市场快速发展，CMBS成为主要产品，类REITs和CMBN产品在发行模式和退出机制上实现创新，为未来公募REITs的发展提供了过渡路径。随着市场成熟和政策推动，REITs有望成为更多商业不动产资产证券化的主流工具，尤其在新兴领域如数据中心和医疗健康中展现出强劲的发展势头。