20221229-光大证券-华润置地-01109.HK-动态跟踪_超百亿收购优质土储_长期市占率有望提升_3页_633kb

报告摘要

公司研究总结：华润置地（1109.HK）

核心内容

华润置地（1109.HK）于2022年12月28日发布公告，宣布拟以124亿元的总代价收购华夏幸福及其相关子公司持有的4家子公司股权及债权，从而间接获得武汉长江项目、武汉中北项目和南京大校场项目。此次收购将显著增强公司在武汉和南京的核心区域土储资源，提升品牌影响力和销售市占率，同时具备一定的折价收购优势，有助于未来利润增长。

主要观点

优质土储获取：通过本次收购，公司将获得武汉、南京核心区域的多个优质项目，包括武汉长江中心项目，该项目涵盖写字楼、购物中心、高端住宅等多种业态，具备较高的开发潜力。
交易方案安全可控：收购总价为124亿元，其中股权对价为4元，其余为债权对价，交易分五期支付，有利于公司现金流管理及风险控制。
销售市占率提升：公司目前在武汉、南京的商品住宅销售榜分别位列第7名和第10名，预计本次收购将显著提升其在上述城市的可售资源和市占率。
经营稳健向上：2022年1-11月公司实现销售额2517.3亿元，同比下降7.0%，但销售修复较快，表现优于行业平均水平。
信用优势显著：公司作为央企地产，融资渠道畅通，2022年H1平均融资成本为3.78%，多渠道融资151亿元，为收购提供了有力的资金支持。
盈利预测乐观：维持2022-2024年核心EPS预测为3.82元、4.17元、4.84元，对应PE估值分别为8.1X、7.4X、6.4X，维持“买入”评级。
REITs估值重塑：公司经营性不动产业务稳健发展，关注REITs对存量资产的估值提升作用。

关键信息

收购详情

收购对象：华夏幸福及其相关子公司持有的4家子公司股权及债权。
收购金额：总代价124亿元，其中股权对价为4元，其余为债权对价。
支付安排：分五期支付，2023年内支付60亿元，2024/2025/2026三年内分别支付20/20/24亿元。
目标项目：武汉长江项目（建筑面积约117.2万平方米）、武汉中北项目（22.3万平方米）、南京大校场项目（63.2万平方米）。

土储与市占率

项目价值：武汉长江项目土地成交价为116.25亿元，南京大校场项目土地成交价为63亿元，武汉中北项目土地成交价为19.49亿元。
市占率提升：公司预计在武汉、南京的销售市占率将因此次收购而进一步提升。

财务状况

销售额：2022年1-11月销售额为2517.3亿元，同比下降7.0%，但销售修复较快。
利润预测：2022-2024年归母净利润预测分别为33,153亿元、35,797亿元、40,666亿元，核心EPS分别为3.82元、4.17元、4.84元。
PE估值：2022-2024年核心PE分别为8.1X、7.4X、6.4X，估值持续下降，反映市场对公司未来增长的信心。
现金流：公司经营性现金流稳健，2022E预计为44,364亿元，投资活动现金流为-46,023亿元，融资活动现金流为13,366亿元，净现金流为11,707亿元。

资产负债情况

资产总计：预计到2024年将达到1,248,568亿元，资产规模持续扩大。
负债总计：预计到2024年将达到856,299亿元，负债率保持可控。
股东权益：预计到2024年将达到392,269亿元，公司资本结构稳健。

风险提示

销售推盘不及预期：若市场环境变化，可能导致销售进度低于预期。
开工与结转进度不及预期：项目开发进度受外部因素影响，可能影响利润释放。
疫情反复：疫情对房地产行业销售和开发进度可能产生负面影响。

估值与评级

当前价：34.40港元。
评级：维持“买入”评级，认为公司未来6-12个月的投资收益率将领先市场基准指数15%以上。
估值方法：基于盈利预测和市场情况，采用PE估值模型，但需注意模型的局限性。

联系信息

分析师：何缅南，执业证书编号：S0930518060006，电话：021-52523801，邮箱：hemiannan@ebscn.com。
联系人：庄晓波，电话：021-52523416。

市场数据

总股本：71.31亿股。
总市值：2453.04亿港元。
一年最低/最高：24.60港元 / 38.54港元。
近3月换手率：12.77%。

总结

华润置地通过本次收购获取武汉、南京核心区域的优质土储，有望提升其在这些城市的市占率和品牌影响力。交易方案安全可控，具备一定的折价收购优势，有助于公司未来利润增长。公司经营稳健，信用优势显著，融资渠道畅通，为收并购业务提供了有力支持。盈利预测乐观，估值持续下降，维持“买入”评级。需关注销售推盘、开工进度及疫情反复等潜在风险。

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