2018上海商业地产市场盘点与趋势预测_12页_1mb

2018/2019上海商业地产市场总结

核心内容

2018年上海商业地产市场在消费分级趋势下保持增长，新增商业项目数量和体量均有所提升。同时，存量改造成为推动市场发展的重要力量，外资积极参与大宗交易，带动市场进一步活跃。2019年，市场将面临更多收并购机会、城市更新的挑战与机遇、IP营销的深化、数字化转型的加速以及运动消费的持续增长。

2018年市场盘点

土地市场

• 商办用地供应保持稳定增长，主要集中在浦东新区、闵行区等人口大区。
• 市中心及郊区商办用地供应相对收紧。
• 未来2-3年将有多个大型商业地块入市，预计新增商业面积超过百万平方米。

新增供应量

• 2018年上海新增商业项目55个，总建筑面积约288万平方米，同比增长。
• 与2017年相比，新增项目数量上升，但建筑面积略有下降。
• 区域分布上，嘉定、松江、青浦等郊区商业面积增长显著。
• 商业体量方面，5万方以下项目占比达64%，社区型商业成为主流。

存量改造市场

• 2018年完成32个存量改造项目，总建筑面积约134万平方米。
• 项目类型多样，包括社区型、都会型、区域型、园区型、邻里型等。
• 代表项目有：黄浦绿地缤纷城、港汇恒隆广场北座、中粮长风大悦城、三林印象城等。
• 存量改造项目通过升级运营，重新激活市场，成为商圈竞争的重要手段。

品牌进驻

• 2018年上海首进品牌数量达835家，居全国首位。
• 首店数量持续增长，主要集中在餐饮、零售、娱乐配套等领域。
• 餐饮首店占比53%，零售首店占比36%，娱乐配套首店占比11%。
• 上海消费者对新品牌接受度高，推动“上海购物”在国内领先。

大宗交易市场

• 外资在2018年加大上海商业地产收购力度，刷新交易纪录。
• 代表交易包括：新加坡凯德置地收购北外滩星港国际中心、美国黑石收购闵行怡丰城、英国太古地产收购前滩地块等。
• 外资活跃原因：
  • 国内融资渠道收紧，外资有更多机会获取优质资产。
  • 外资注重长期投资与资产安全，偏好一线城市核心地段。
  • 城市更新项目为外资提供丰富的投资机会。

2019年发展趋势预测

趋势一：收并购项目数量持续增加

• 上海土地成本高，开发商转向存量市场寻找机会。
• 运营能力差的企业被加速淘汰，更多商业项目进入大宗交易市场。
• 资金充沛与运营能力强的机构将加快资产整合与优化，提升收益。

趋势二：城市更新双刃剑

• 城市更新项目进入运营后的客流瓶颈期。
• 空间和硬件限制成为竞争劣势，但历史文化资源与产业遗存提供了稀缺价值。
• 项目需在设计改造与商业运营之间取得平衡，以实现“叫好又叫座”。

趋势三：IP营销持续深化

• 购物中心不再仅引入IP，而是进行深度绑定。
• 通过IP展示与互动，挖掘原创产业链资源，丰富消费场景。
• 线上线下互动成为趋势，IP资源运营平台将为购物中心赋能。

趋势四：数字化转型加速落地

• 上海购物中心作为先行者，已认识到数字化的战略意义。
• 2019年将成为数据生态价值元年，推动共享数据平台建设。
• 品牌商与购物中心的数据交互需求增强，推动行业数字化发展。

趋势五：运动消费多元发展

• 运动健身消费量提升，购物中心对运动业态布局更加重视。
• 运动潮牌化（Athleisure）热度不减，Champion、FILA等品牌重返市场。
• 运动培训、赛事管理、设施器材运营、粉丝社群消费等细分市场持续增长。

总结

2018年上海商业地产市场在新增项目、存量改造、品牌进驻及外资收购等方面均表现活跃。2019年，市场将更加注重收并购、城市更新、IP营销、数字化转型和运动消费的发展，推动商业地产向高质量、高效率方向转型。