20131122-信达证券-土地确权_赋新权的意义与金融机会_25页_2mb

报告摘要

土地确权与赋新权是中国土地制度改革的重要组成部分，旨在通过明确土地权属，提升土地资源配置效率，推动城乡统一建设用地市场建设，并为土地金融发展提供制度基础。

土地制度改革背景：三中全会《决定》提出，农村土地确权已进一步扩展至赋予新权能，标志着中国土地制度从传统二元结构向更加市场化的方向迈进。
农民财产权利的扩展：赋予农民五种明确意义上的财产权利，包括耕地承包经营权、集体资产股份权、集体经营性建设用地使用权、集体建设用地入市权以及宅基地用益物权。
制度经济学视角：产权界定是交易的前提，土地流转将成为大势所趋，土地确权和赋新权将为土地资本化奠定基础。
土地金融的发展机会：若可操作性条件具备，土地金融将在土地交易所、信托和证券化三个领域产生质的突破。

城乡分割的二元土地制度：
- 城市土地为国有，农村土地为集体所有。
- 农村集体土地只能在本集体内部使用，不能直接入市。
- 土地使用权价格存在差异，导致资源配置不合理。
土地制度问题的体现：
1. 城镇土地扩张速度远超人口城镇化速度。
2. 行政主导的城市规划造成城市错配。
3. 用地结构和价格扭曲，工业用地低价宽供应，商业用地高价。
4. 土地利用率低下，存在大量浪费。
5. 征地过程中农民利益受损，引发社会矛盾。
土地管理制度改革的必要性：
- 土地管理制度不改，城市化缺乏可持续发展的基石。
- 改革需考虑农民工市民化、耕地保护、粮食供应与食品安全、土地确权和新赋权、土地财政问题等多重因素。

集体土地所有制的历史演变：
- 1949-1953年：农民私人拥有土地所有权。
- 1954-1956年：土地集体化，农民失去土地所有权。
- 1957年后：形成三级集体所有制，农民土地使用权被彻底收回。
包产到户的改革：
- 1978年起实行，将土地承包经营权分配至农户。
- 确权工作持续推进，土地使用权逐步明确。
三中全会土改政策：
- 农村集体经营性建设用地与国有土地享有同地同权、同权同价。
- 土地增值收益分配机制需合理，提高农民个人收益。
- 鼓励土地承包经营权向专业大户、家庭农场、农民合作社等流转，发展规模经营。
改革的可操作性要求：
- 需要修订法规、建立产权登记制度。
- 解决权属主体分配权、土地流转登记制度、法规冲突、流转平台建设等问题。

土地金融的金融意义：
- 土地确权和赋新权将促进土地资产价值重估。
- 通过流转，土地资产可产生更高价值，实现“死资产”向“活资本”转变。
土地金融的定义与范围：
- 土地金融是以土地经营为目的的资金融通活动。
- 主要包括贷款、投资、信托、抵押、保险、证券发行与交易等。
- 范围分为市地金融和农地金融，分别对应房地产和农业用地。
土地金融的新机会：
1. 土地信托：
  - 中信信托首单土地流转信托案例：农民土地承包经营权信托，开发资金信托，收益结算与分配。
  - 信托期限为12年，到期归还土地经营权。
  - 项目开发人与农民分别受益，降低交易成本和风险。
2. 土地证券化：
  - 不动产资产信托（REAT）和不动产投资信托（REIT）为土地证券化提供参考。
  - 广东南海模式：通过集体建设用地租金证券化获取资金。
3. 产权交易平台：
  - 成都市率先建立农村产权交易所，试点集体用地流转。
  - 温州推出农村产权交易管理暂行办法，允许12类农村产权在县域内流转。