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成都房地产市场调研总结

核心内容概述

2015年2月11日发布的这份调研报告分析了西南地区（成都、重庆、西安、昆明、贵阳）房地产市场的现状及趋势。报告指出，西南区域房地产市场整体进入调整期，但去化量仍有保障，城市间开始出现分化。成都作为西南房地产市场的重要城市，整体供应充足，但销量增长有限，价格敏感性高。大型房企如万科、保利在2015年调整战略，以应对行业整合的前夜。

主要观点

• 市场调整与分化：西南市场整体进入调整期，但去化量仍具支撑。成都、重庆、西安表现相对较好，而贵阳则面临供销规模两年下滑的问题。
• 行业整合趋势明显：全国性房企与区域房企在经营策略上趋同，导致尚未拉开差距。行业整合即将到来，房企需在经营策略上实现突破。
• 策略调整与差异化：万科、保利等龙头房企在2015年提出差异化经营策略，如万科强调物业服务，保利强化商住联动。这些策略将有助于在区域市场中实现市占率突破。
• 供需关系变化：成都市场预计在2015年二季度末至三季度初出现供需面修复，价格可能企稳并略有回升。部分项目将在6个月内出清，50%将在1年内出清。
• 投资建议：建议关注龙头房企如保利、万科，京津冀地区的华夏幸福、荣盛发展，转型或再融资企业如泰禾集团、泛海控股、中天城投，以及园区创新企业如张江高科、南京高科。

关键信息

西南市场整体情况

• 西南区域房地产市场整体进入调整期，但去化量仍有保障。
• 城市间出现分化，成都、重庆、西安表现较好，贵阳供销规模持续下滑。

成都市场分析

• 成都市场总需求维持现有水平，增量有限。
• 供应充足，但销量增长不明显，价格敏感性高，促销效果显著，但涨价困难。
• 郊县区域供应充足，但市区去化率较低，约为40%~60%。
• 74个主力走量项目中，32%将在6个月内出清，50%将在1年内出清，预计在2015年二三季度出现供需面修复。

龙头房企策略调整

• 万科：强调物业服务，未来可能单独上市，同时发展养老地产、产业地产、医疗、教育等服务领域。
• 保利：维持坚挺价格策略，品牌优势明显，商住联动将成为重要手段。

房企销售目标与完成情况

• 西安TOP8房企中，一半企业2015年销售目标低于2014年，反映出“以销定产”的传统思维。
• 成都部分房企如万科、龙湖制定了较高的增长目标，显示出对市场变化的敏锐预判。

投资建议

• 建议关注龙头房企：保利、万科、招商、金地、华夏幸福、华侨城、金科、荣盛、首开、世茂、滨江、福星、世联行、金融街。
• 区域机会：京津冀地区如华夏幸福、荣盛发展值得关注。
• 转型与再融资：泰禾集团、泛海控股、中天城投等企业可能受益于市场变化。
• 园区创新：张江高科、南京高科等园区创新企业也有投资潜力。

调研数据与图表

• 图1：西南务实供应、销售面积增速
• 图2：西南市场房价走势比较
• 图3：2014年1-11月成都各片区供应量分布
• 图4：2014年1-11月成都各片区月均去化率分布图
• 表1：成都下属郊县供需数据
• 表2：成都地区开发排名
• 表3：重庆地区开发商排名
• 表4：西安地区开发商排名
• 表5：昆明地区开发商排名
• 表6：贵阳地区开发商排名
• 表7：成都地区龙头房企2014年销售情况
• 表8：在售项目情况
• 盈利预测表：包含多家房企的EPS、EPS增速、PE、PB等关键财务指标

附注

• 证券分析师：王观、陈天诚
• 联系人：齐东
• 地址：上海市南京东路99号
• 电话：(8621)23297818
• 邮箱：wangguan@swsresearch.com、chentc@swsresearch.com、qidong@swsresearch.com
• 公司信息：上海申银万国证券研究所，隶属于申万宏源证券有限公司
• 投资评级说明：报告采用相对评级体系，定义清晰，投资者需结合自身情况决策。

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