房地产行业：成交依旧大于新增供给，去化维持较高水平-20180129-广发证券-15页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2018年初表现出成交大于新增供给的特征，去化维持较高水平。政策层面，地方政府继续因城施策，部分城市放宽人才落户和住房政策。基本面方面，商品房成交面积环比和同比均出现下滑，但推盘量回升，导致库存总量继续下行。同时，行业整体处于低库存状态，PE估值体系被认为比NAV估值更合理，龙头房企应享有更高的估值溢价。

主要观点

• 政策环境：各地方政府在2018年政府工作报告中继续坚持因城施策的调控策略，多数城市强调调控不放松，部分地区放宽人才落户限制，以支持房地产市场发展。
• 成交与库存：上周50个城市商品房成交面积环比下降3.1%，同比下滑10.9%。推盘量环比上升，但绝对水平仍较低，导致库存继续下行。
• 估值体系：由于当前行业处于低库存状态，存货变现能力强，NAV估值折价不合理，PE估值更为合适。龙头房企由于经营可持续性增强，应享受更高的估值溢价。
• 投资建议：整体看多地产板块，重点推荐一线龙头：招商蛇口、万科A、金地集团；二线龙头：荣盛发展、广宇发展、新城控股、阳光城、中南建设、蓝光发展、华夏幸福、新湖中宝；子领域推荐光大嘉宝和东百集团。

关键信息

一、上周政策情况

• 北京：严格执行各项调控政策措施
• 上海：加强调控不动摇、不放松
• 天津：严控市场风险
• 海南：减少房地产投资比重，遏制土地投机
• 江苏：全面放宽重点群体落户限制
• 广东：解决人才落户、住房问题，推动人才购房政策落地

二、商品房成交情况

• 上周50城商品房成交面积534.15万方，环比下跌3.1%，同比下滑10.9%
• 一线城市成交面积59.08万方，环比下跌10.5%，同比下滑5.3%
  • 北京：成交环比上涨100.4%，同比上涨59.7%
  • 上海：成交环比下跌34.9%，同比下跌32.8%
  • 广州：成交环比微涨2.1%，同比下跌29.5%
  • 深圳：成交环比下跌26.2%，同比暴涨952.6%
• 二线城市成交面积260.14万方，环比下跌2.3%，同比下跌6.4%
• 三线城市成交面积214.92万方，环比下跌1.7%，同比下跌17.1%

三、商品房推盘与库存情况

• 上周15城推盘量176.45万方，环比上涨42.6%，但总体推盘量仍处于低位
• 1月前25天推盘量环比下滑43.9%，与17年同期相比下滑19.2%
• 15城批售比为1.15，较17年12月提升
• 15城商品房去化周期为14.2个月，库存总量环比微幅下行0.11%

四、土地市场情况

• 2018年第3周土地供应面积1849.1万方，环比下跌39.0%，同比上涨43.5%
• 土地成交面积2238.2万方，环比下跌8.0%，同比下跌23.5%
• 一线城市土地成交环比上涨，三线城市土地成交环比上涨，二线城市成交环比下跌
• 土地出让金同比下跌8.8%，环比下跌1.5%，其中三线城市出让金环比上涨22.8%
• 全类型土地供销比基本持平，仍为1.06；住宅用地供销比上升至1.05

五、二手房市场情况

• 上周14城二手房成交面积115.14万方，环比下跌8.1%
• 一线城市二手房成交环比下跌6.0%，二线城市成交环比下跌9.1%
• 无锡及张家港二手房成交环比上涨，分别上涨44.99%和24.45%
• 1月前25天二手房成交同比下滑9.5%，与12月降幅持平

六、重点公司动态

• 泛海控股：17年营收33.1亿元，同比+72.2%，净利润18.2亿元，同比+90.9%
• 深大通：17年归属净利润3.2-3.8亿元，同比+37.2%-+62.9%
• 新城控股：17年归属净利润48.4-60.4亿元，同比+60%-+100%
• 东百集团：17年归属净利润2.32-2.73亿元，同比+130%-+170%
• 嘉凯城：17年归属净利润19亿元，同比+376%
• 海德股份：17年归属净利润6500-7800万元，同比+2082.9%-+2519.5%

七、房企拿地情况

• 华侨城A：1月23日拿地杭州，土地面积120,124平方米，建筑面积300,310平方米，总地价575,853万元
• 泰禾集团：1月23日拿地南昌，土地面积705,204平方米，建筑面积769,411平方米，总地价253,067万元
• 南国置业：1月24日拿地武汉，土地面积89,787平方米，建筑面积188,553平方米，总地价57,450万元
• 南山控股：1月25日拿地苏州，土地面积45,654平方米，建筑面积100,438平方米，总地价238,600万元
• 荣安地产：1月26日拿地余姚，土地面积57,724平方米，建筑面积86,586平方米，总地价37,449万元

八、融资动态

• 龙湖地产：1月25日获得102.09亿港元信贷融资，期限5年
• 旭辉控股：1月26日发行27.9亿港元可换股债券，期限1年，为零息有担保债券

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，电话：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
  • 李飞：S0260517080010，电话：021-60750620，邮箱：gflifei@gf.com.cn

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