20180915-光大证券-陆家嘴-600663.SH-动态跟踪报告_销售低位复苏_高管积极增持_10页_1mb
报告摘要
核心内容
- 销售情况：2018年上半年公司住宅销售金额为7亿元，同比增长645%，销售面积1.5万方，同比增长584%。天津海上花苑二期在6月开盘，签约面积约1.4万方。下半年将推进上海前滩东方逸品和苏州锦绣澜山峰誉庭项目的销售入市，预计销售将出现低位复苏。
- 盈利能力：2018年上半年公司实现营业收入66.11亿元，同比增长17.56%；归母净利润18.39亿元，同比增长59.37%。毛利率和净利润率分别提升至49.26%和36.47%。
- 投资收益：主要得益于浦东金融广场1号办公楼销售预结算约13.86亿元和转让前绣实业50%股权获得投资收益13.69亿元。
- 物业出租情况：公司持有甲级写字楼115万方，期末出租率下降至94%，同比减少5个百分点。租金收入增长有所回落，但长期持有物业的资源价值仍显著。
- 高管增持：部分高管使用超额奖励通过二级市场增持公司股票，合计增持233,300股，占公司总股本的0.0069%，彰显公司发展信心。
主要观点
- 销售复苏预期：随着新项目的入市销售，公司销售有望在低基数基础上明显复苏。
- 盈利增长：公司上半年实现收入与盈利双增长，主要得益于办公楼销售和股权转让。
- 租金收入影响：受互联网金融公司非正常经营影响，房地产租赁收入增长放缓，但预计随着行业规范化，将逐步趋于稳定。
- 净负债率改善：公司净负债率约为134%，较去年末有所下降，但短期债务压力有所上升。
- 管理层信心：高管增持行为显示对公司未来发展的信心，有助于提升市场对公司前景的预期。
关键信息
- 2018年业绩预测：公司预测2018-2020年归母净利润分别为33.30亿元、35.47亿元、38.15亿元，对应EPS分别为0.99元、1.06元、1.13元。
- 估值：给予2018年17倍PE估值，12个月目标价为16.84元，维持“增持”评级。
- 项目与土地储备：公司在苏州拥有63万方土地储备，对应规划计容建筑面积约102万方，包括16宗地块，其中住宅用地5宗，合计规划计容建筑面积约60万方，为公司未来销售增长提供支持。
- 财务指标：公司有息负债349亿元，货币资金71亿元，净负债率134%。短期债务占比约37%，现金/短期负债比例为0.56，短期偿债压力有所上升。
- 风险提示：包括项目推出不及预期、物业出租率不及预期、融资成本上升等。
项目与土地储备详情
| 项目名称 |
地点 |
状态 |
规划计容建筑面积（万方） |
参考价格（元/平方米） |
| 东方逸品 |
上海前滩 |
在建/获得预售证 |
10 |
备案价格71612-90512 |
| 锦绣澜山峰誉庭 |
苏州高新区 |
在建 |
6.5 |
- |
苏州土地储备详情
| 地块编号 |
土地面积（万方） |
用途 |
规划计容建筑面积（万方） |
| 1 |
2.43 |
工业(研发) |
3.65 |
| 2 |
3.51 |
工业(研发) |
5.26 |
| 3 |
1.02 |
住宅 |
1.64 |
| 4 |
6.70 |
商办 |
8.70 |
| 5 |
5.06 |
商办 |
5.57 |
| 6 |
3.08 |
办公 |
3.38 |
| 7 |
5.49 |
商办 |
6.59 |
| 8 |
4.67 |
商办 |
5.60 |
| 9 |
1.61 |
商业(社区中心) |
2.42 |
| 10 |
4.93 |
住宅 |
10.34 |
| 11 |
7.19 |
住宅 |
15.10 |
| 12 |
10.72 |
住宅 |
22.51 |
| 13 |
0.62 |
幼儿园 |
0.37 |
| 14 |
4.91 |
住宅 |
10.32 |
| 16 |
0.60 |
幼儿园 |
0.36 |
| 17 |
0.32 |
加油站 |
0.10 |
| 合计 |
62.86 |
- |
101.92 |
投资评级与目标价
- 当前价/目标价：15.04元/16.84元
- 目标期限：12个月
- 评级：增持（维持）
风险提示
- 上海和苏州项目推出进度不及预期
- 持有物业出租率不及预期
- 融资成本提升可能导致利润不及预期
财务预测与估值指标
| 指标 |
2016 |
2017 |
2018E |
2019E |
2020E |
| 营业收入(百万元) |
12,807 |
9,325 |
11,024 |
12,971 |
15,124 |
| 营业收入增长率 |
127.43% |
-27.19% |
18.22% |
17.66% |
16.60% |
| 净利润(百万元) |
2,649 |
3,130 |
3,330 |
3,547 |
3,815 |
| 净利润增长率 |
39.41% |
18.17% |
6.40% |
6.51% |
7.56% |
| EPS(元) |
0.79 |
0.93 |
0.99 |
1.06 |
1.13 |
| PE |
19 |
16 |
15 |
14 |
13 |
| PB |
3.7 |
3.5 |
3.1 |
2.9 |
2.6 |
假设与局限性说明
- 本报告基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。
- 采用的估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
公司评级体系
| 评级 |
说明 |
| 买入 |
未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 |
| 增持 |
未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15% |
| 中性 |
未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5% |
| 减持 |
未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15% |
| 卖出 |
未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上 |
| 无评级 |
因无法获取必要的资料，或公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 |
基准指数说明
- A股主板基准：沪深300指数
- 中小盘基准：中小板指
- 创业板基准：创业板指
- 新三板基准：新三板指数
- 港股基准指数：恒生指数
分析师信息
- 分析师：何缅南（执业证书编号：S0930518060006）
- 联系电话：021-22169170
- 电子邮件：hemiannan@ebscn.com
联系人信息
- 联系人：王梦恺
- 联系电话：021-22169154
- 电子邮件：wangmk@ebscn.com
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