20180824-东北证券-北辰实业-601588.SH-销售高速增长_轻重结合强化经营能力_4页_601kb

北辰实业（601588）公司点评报告总结

核心内容

北辰实业发布2018年半年度报告，整体表现稳健，销售和经营能力显著提升，公司首次被覆盖并给予“增持”评级。报告指出公司销售规模持续增长，轻资产与重资产业务协同发展，财务状况健康，短期偿债压力较小。

主要观点

销售与利润表现

• 销售规模增长：2018年上半年，公司实现销售金额147.50亿元，同比增长58.6%。
• 回款率高：上半年回款率达95.65%，显示公司销售回款能力强。
• 利润提升：尽管营业收入同比下降30.34%，但归属于母公司净利润同比增长2.36%，毛利率上升至39.33%，净利率达到11.66%，为近三年新高。
• 结转项目结构优化：由于不包含安置房，公司地产业务利润上升，税前利润同比增长21.56%。

业务结构与经营能力

• 重资产业务：公司凭借亚奥核心区的成熟物业，实现写字楼、酒店、公寓等业态协同发展，出租率保持高位，上半年实现营收12.74亿元，同比增长3.2%，利润4.25亿元，同比增长0.73%。
• 轻资产业务：上半年成功签约5个托管项目和5个顾问咨询项目，累计受托管理11家酒店和10家会展场馆，轻资产业务发展迅速。

财务与偿债能力

• 净负债率下降：截至2018年6月底，公司净负债率为135.5%，较2017年底下降约29个百分点。
• 偿债压力可控：公司有息负债规模为298.5亿元，其中长期借款占190.03亿元，短期负债为59.53亿元，现金短债覆盖比为1.81倍，短期偿债能力较强。
• 融资成本上升：受行业融资环境收紧影响，公司平均融资成本为6.16%，较2017年上升0.22个百分点，但仍处于行业中游水平。

估值与盈利预测

• EPS预测：预计2018、2019、2020年每股收益分别为0.41元、0.45元和0.51元。
• PE估值：当前股价对应2018年PE为8.95倍，2019年PE为8.10倍，2020年PE为7.22倍，估值处于合理区间。
• P/B与P/S：市净率（P/B）为0.78倍，市销率（P/S）为0.93倍，显示公司估值较低。

关键信息

• 土地储备充足：公司当前在手土地储备845.6万平米，可满足未来2-3年的开发需求。
• 财务健康度：公司资产负债率维持在83.66%左右，流动比率和速动比率虽有所下降，但仍保持在合理水平。
• 现金流表现：经营活动净现金流量在2018年预计为1,402百万元，2020年预计增长至2,682百万元，现金流状况良好。
• 风险提示：报告提示销售不及预期及房地产市场调控政策持续收紧为潜在风险。

财务摘要

股票数据

分析师信息

• 张云凯：东北证券房地产组组长，美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，有三年半信托公司一线业务经验。
• 沈路遥：东北证券研究咨询公司分析师，同济大学土木工程专业本硕，有房地产开发行业经验。

投资评级说明

• 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。

风险提示

• 销售不及预期
• 房地产市场调控政策持续收紧