荣邦瑞明：面向未来的综合开发系列-老工业基地改造（2023）_34页_4mb

老工业基地改造总结

核心内容

老工业基地改造是城市更新工作的重要组成部分，具有显著的城市发展与产业升级意义。它不仅有助于优化城市内部空间布局，还能促进城市功能提升和经济增长，增强可持续发展能力和辐射带动能力。同时，该类项目对原业主的转型升级具有积极作用，有助于解决历史遗留问题、提升企业科技创新和管理水平。

主要观点

• 城市更新与产业升级：老工业基地改造是推动城市高质量发展和产业升级的重要载体，通过合理规划与开发，实现城市功能提升和经济结构优化。
• 多方参与机制：老工业基地改造需要地方政府、原业主、城市综合服务商、房地产企业、金融机构等多方主体的共同参与，形成合力推进项目实施。
• 政策支持与资金保障：国家出台多项政策支持老工业基地改造，包括财税政策、融资政策和土地政策等，为项目实施提供政策保障和资金支持。
• 创新改造模式：通过“基金+基地+产业”模式，结合市场化开发与政府引导，形成可复制、可推广的改造经验。

关键信息

改造更新内容

• 土地重整、基础设施建设、公服设施建设、地产开发、空间功能重塑、生态环境修复、拆除重建、景观改造、建筑修复/改造等。

城市综合运营服务

• 公共服务升级、城市功能完善、资源整合服务、政策引导、产业规划咨询、城市运营、招商服务、工业厂房/办公物业服务等。

产业转型升级

• 产业结构调整、产业重构、产业空间改造升级、新产业培育、产业开发运营等。

改造模式

• 自主更新：原产权单位通过自主、联营等方式对老旧厂房进行更新改造，可成立多元主体参与的平台公司。
• 政府收储：政府统一收储，重新配置土地资源，给予原产权单位异地置换指标。
• 第三方参与：引导国有企业、龙头企业、园区运营商参与改造，实现统一规划、连片改造、整体运营。
• 村集体改造：由乡镇街道主导，引入第三方园区运营商，提高产业策划、规划设计、招商运营水平。
• 政府征收改造：政府通过货币补偿、功能置换等方式取得土地使用权，进行统一规划设计和拆除重建。

典型案例

• 北京首钢老工业区：将工业遗址改造为高端产业综合服务区，形成“基金+基地+产业”模式。
• 上海上生·新所：从老建筑、老厂房改造为多功能复合型“城市客厅”，引入文创、创意企业。
• 深圳宝安·西成工业区：转型为国家级科技企业孵化器，实现从生产到研发的升级转变。

全国老工业基地分布

• 老工业城市数量：全国共有120个老工业城市，分布在27个省（区、市）。
• 主要分布区域：
  • 地级城市：如辽宁（11个）、河北（6个）、山西（5个）等。
  • 直辖市、计划单列市、省会城市：如北京石景山区、天津原塘沽区、上海闵行区等。

政策支持

• 国家级政策：
  • 《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号）
  • 《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》（发改振兴〔2020〕839号）
  • 《十四五支持老工业城市和资源型城市产业转型升级示范区高质量发展实施方案》（发改振兴〔2021〕1618号）
• 地方政策：
  • 北京市、上海市、广州市、深圳市、温州市、杭州市、郑州市等均出台相关政策，支持老工业基地改造。

改造意义

• 推进新型工业化和创新型国家建设：老工业基地是推进自主创新的重要载体。
• 促进新型城镇化和区域协调发展：提升城市功能和基础设施，改善居民生活条件。
• 构建资源节约型和环境友好型社会：优化资源利用，改善生态环境。
• 保障和改善民生：解决历史遗留问题，提升社会和谐稳定。
• 扩大内需：通过改造拉动投资和消费，成为扩大内需的重要抓手。

改造成果

• 北京首钢老工业区：成功将3号高炉改造为多功能秀场，老电厂改造为香格里拉酒店，首钢滑雪大跳台成为全球首个永久保留和使用的滑雪大跳台。
• 上生·新所：引入知名文创品牌和设计机构，成为上海城市更新“网红”案例。
• 宝安·西成工业区：转型为国家级科技企业孵化器，新增研发及配套空间，提升产业服务能力。

改造经验总结

• 合规性与市场化导向：在合规性原则下，以市场化为导向，兼顾各方利益。
• 政策集成与优化：强化政策集成，优化使用方式，扩大政策覆盖面，激励吸引企业加入。
• 科学规划与产业引导：科学规划，保障“三本账”顺利落实，推动产业转型升级。
• 完善城市功能配套：通过改造更新，提升城市综合功能，完善公共服务设施。

荣邦瑞明服务内容

• 城市机会挖掘：通过数据挖掘技术，收集、筛选、挖掘、归类和分析城市建设项目信息。
• 投融资顾问：为企业提供投融资咨询服务。
• 项目投后管理：提供项目投后管理服务。
• 城市运营服务：提供城市运营相关服务，包括招商、运营、管理等。

服务网络与成果

• 服务项目数量：1000+服务项目数量，30+涉及行业。
• 项目分布：覆盖全国200多个市、县、区、镇，服务项目总投资额超万亿元。
• 服务对象：100+服务地方政府，80+服务大型企业。

服务平台

• “有例”城市开发投资决策支持平台：www.youlidata.com
• “有略”片区开发策略管理平台：www.urbanifp.com
• 荣邦瑞明官网：www.rbrmcn.com

联系方式

• 地址：北京市东城区左安门内大街10号院3-201
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