世联行惠州市2023年房地产市场报告_33页_1mb

惠州2023年房地产市场分析总结

序言

• 2023年房地产市场持续深度调整，短期难以恢复。
• 建议关注不变因素，构建产品和服务体系。
• 数据来源于世联行大数据中心。

政策

• 全国政策：
  • 上稳下强，政策松绑提速，重点在限购、限贷、限价、税费减免。
  • 一线城市边际松动，多数二线城市解除限售限购。
• 惠州政策：
  • 核心举措：首套利率动态调整、首付比例下调（最低20%）、认房不认贷、供应政策优化。
  • 关键节点：
    • 2023年1月：首套利率下调至38%-39%。
    • 2023年9月：实施"认房不认贷"及二孩家庭首套房宽松政策。
    • 整体效果：宽松政策延续，但落地效果差异显著。

一级土地市场

• 供给&成交：
  • 2023年土地供应967万㎡，同比降21%；成交量954万㎡，降18%。
  • 商住地均价涨16%至1.1万/㎡，工业用地成交量下降显著。
• 结构变化：
  • 工业成主力供应，占比82%；商服用地供应激增（同比增538%），影响价格分化。
  • 区域差异：
    • 博罗县供应量市最大，大亚湾成交量最高。
    • 楼面价以大亚湾、博罗为高，仲恺价格相对平衡。

二级商品房市场

• 供需表现：
  • 商品房供应下降19%，网签面积基本持平（782万㎡）。
  • 供应集中在主城片区（惠城区、仲恺），非主城供应疲软。
• 价格趋势：
  • 备案均价基本平稳（1.3万/㎡），但折扣力度加大。
  • 区域分化：大亚湾、惠阳区均价突出，龙门县及惠东县价格偏低。
• 库存压力：
  • 可售面积1209万㎡，去化周期23个月。
  • 区域分化：仲恺去化周期最快（13个月），龙门县超40个月。

未来潜在供应

• 预计量价：
  • 2024年预计潜在供应306万㎡，同比下降54%。
  • 惠城区、大亚湾供应降幅明显，外生区域热度不高。
• 结构特点：
  • 惠州整体供应能力在退潮。
  • 各区块供应碎片化，开发重心下沉县城。

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