中指-2018年上半年成都房地产市场研究报告-2018.11-27页-2mb

成都房地产市场上半年研究报告总结

核心内容概览

2018年上半年，成都市房地产市场在政策调控和市场供需变化的双重影响下，呈现出成交量下降、价格波动、供应结构变化等特征。整体市场趋于理性，政策对市场的影响显著。

主要政策分析

限购升级与市场监管

• 限购政策调整：限购对象由自然人调整为家庭，户籍迁入未满24个月的购房人需稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方可购房。
• 成品住宅政策：实施一次性报建，装修工程需样板先行，开发企业需在销售现场公示相关信息。
• 摇号政策：纳入刚需家庭优先摇号的房源，剩余房源则进入普通登记购房人范围。
• 楼市整治：七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，成都作为重点城市之一，政策执行力度加大。

住宅成交情况

大成都市场

• 成交量：上半年全市商品住宅成交1088.7万方，同比减少23.7%。
• 价格走势：1月价格最高达9285元/平方米，随后因政策调控，价格出现波动，4月和6月分别环比下降3.8%和3.6%。
• 区域表现：
  • 双流区：成交量显著领先，价格破万。
  • 温江、双流：去化周期短，库存不足。
  • 锦江区、武侯区：去库存压力较大，去化周期在25个月左右。
  • 天府新区：受益于供应增加，成交量同比增长。

中心城区市场

• 成交量：上半年中心城区成交764.1万方，同比减少34.1%。
• 供应变化：中心城区供应大幅减少，主要因土地供应不足和预售政策收紧。
• 区域差异：
  • 双流区、天府新区：供应量明显增加，成为市场主力。
  • 其他区域：如金牛区、成华区等，供应量同比减少。

住宅供应情况

大成都市场

• 供应量：上半年全市商品住宅批准预售面积1065.0万方，同比增长7.0%。
• 三圈层：供应量显著增加，带动全市供应增长。
• 主城六区：供应大幅收紧，双流区和天府新区成为供应主力。

成交价格走势

• 整体趋势：受政策调控影响，房价出现小幅波动，部分区域价格回落明显。
• 区域表现：
  • 锦江区：6月成交均价领跑，达10806元/平方米。
  • 双流区：价格破万，成为价格高地。
  • 其他区域：如恒大御龙天峰、中铁建北湖国际城等项目价格相对较低。

企业销售排行榜

• 销售金额TOP10：恒大、保利、蓝光占据前三，合计贡献超270亿元。
• 销售面积TOP10：恒大、保利、蓝光同样占据前三，合计贡献超250万方。
• 市场集中度：市场仍由大型房企主导，中小房企市场份额较小。

土地供需与成交分析

住宅用地

• 供需情况：
  • 推出面积：479.8万方，同比增长277.8%。
  • 成交面积：420.7万方，同比增长280.2%。
• 成交价格：
  • 住宅用地成交楼面均价为4536元/平方米，同比下降46.53%。
  • 商办用地成交楼面均价为1312元/平方米，同比下降5.9%。
• 溢价率：
  • 住宅用地溢价率下降至22.4%，商办用地溢价率8.74%。
• 高价地块：
  • 金科拍得武侯区簇桥宗地，楼面价13577元/平方米，溢价率45.98%，为最高。
  • 高新区、天府新区和新津县为土地出让金前三区域。

市场展望

• 成交量：预计下半年将企稳回升，供给端持续发力。
• 价格走势：受政策管控，房价趋稳，市场回归自住需求。
• 土地市场：下半年土地供应或将收紧，市场竞争加剧。

总结

2018年上半年，成都市房地产市场在政策调控和市场供需的双重影响下，呈现出成交量下降、价格波动、供应结构变化的特征。限购政策升级、摇号制度实施、市场监管加强等措施有效抑制了投机需求，推动市场回归理性。中心城区因供应减少和需求受限，成交量和价格均出现下滑，而三圈层因供应增加，市场表现相对稳定。大型房企在市场中占据主导地位，土地市场则因供应节奏变化，竞争压力加大。整体来看，市场在政策引导下逐步调整，下半年有望实现成交量企稳和价格平稳。