房地产行业企业研究：龙湖+金科+蓝光+东原，“投资和产品”实现规模增长破壁，成渝四杰拼图形成-20200604-亿翰智库-15页_921kb

成渝四杰房企分析总结

核心内容

本文分析了中国西南地区四家房地产企业：龙湖集团、金科股份、蓝光发展和东原集团的销售增长策略，重点探讨了“投资”与“产品”两个维度在推动企业规模扩张中的关键作用。四家企业均起源于成渝地区，但各具特色的发展路径，使它们在行业中占据重要地位。

主要观点

• 成渝四杰的共同特征：四家房企均以成渝地区为起点，逐步实现全国化布局，其中龙湖、金科和蓝光以区域深耕为主，而东原则以产品力为核心竞争力。
• 投资驱动增长：在房地产行业上行周期中，四家企业均加大土地投资力度，以实现销售规模的快速增长。龙湖、金科和蓝光通过区域深耕和城市拓展实现增长，而东原则通过产品创新提升市场影响力。
• 产品力成为突破口：东原凭借“印长江”系列项目，通过产品形态、社区景观系统、人居环境和居住空间等方面的创新，实现产品溢价能力的提升，弥补其在规模上的劣势。

关键信息

一、成渝四杰的销售增长路径

房企	2019年销售额（亿元）	增速趋势
龙湖集团	2425	2017年后增速下降，2019年约为20%
金科股份	1860	保持较高增速，2019年约为57%
蓝光发展	1015	增速与龙湖接近，但低于金科
东原集团	224	增速波动较大，2019年受规模限制影响

二、龙湖集团

• 投资策略转变：2015年后投资态度从稳健转向积极，投销比提升，土地储备增加。
• 城市深耕：主要布局一二线和强三线城市，布局数量相对较少，但深耕效果显著。
• 区域分布：2019年长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。
• 百亿城市增长：2019年实现49座城市业绩贡献，其中杭州、南京销售金额超150亿元，重庆、成都、沈阳、武汉销售金额超百亿。

三、金科股份

• 深耕成渝：起源于重庆，土地储备主要集中在西南地区，2019年西南新增土地储备占比40%。
• 城市布局下沉：从二线城市向三四线城市下沉，2019年三四线城市新增土地储备占比达70.9%。
• 区域拓展：积极布局华东、华南、华中地区，推动全国化发展。
• 销售增长：2015至2019年复合增长率达70%，2019年销售金额达1860亿元。

四、蓝光发展

• 深耕成渝与华东：2016年成都区域土地储备占比达61.7%，随后逐步降低成渝比例，增加华东、华中、华南布局。
• 销售增长：2019年销售金额达1015亿元，同比增长18.8%，成功跻身千亿房企俱乐部。
• 土地储备问题：土地储备相对较少，存续比仅能满足1-2年需求，限制了销售增长速度。

五、东原集团

• 产品力驱动增长：通过“印长江”系列项目提升产品力和品牌影响力，实现产品溢价。
• 社群运营创新：推出“原聚场”社群空间，形成“人+场+同好+文化纽带”的运营模型。
• 销售均价优势：印长江系列项目在同城市同地段的销售均价高于周边项目，增强了市场竞争力。

总结

成渝四杰房企均以成渝地区为起点，通过不同的投资与产品策略，实现了销售规模的快速扩张。龙湖以城市深耕为主，金科和蓝光注重区域深耕，而东原则凭借产品力和社群运营模型脱颖而出。在行业由增量向存量转变的背景下，产品力成为中小房企突破市场的重要手段。未来，四家企业需在投资策略、产品创新和区域拓展方面持续优化，以应对市场变化和竞争压力。