保利投顾研究院-2021年4月广州房地产市场月报-2021.5-29页_3mb

报告摘要

2021年4月广州房地产市场月报暨“五一”市场简报总结

核心内容概述

2021年4月广州房地产市场在多轮调控政策背景下，新房成交量小幅回落，二手房市场热度维持高位。政策主要集中在土地供应、金融监管、价格调控及人才购房资格限制等方面，旨在引导市场预期回归理性，抑制投机行为，保障刚需购房需求。同时，五一假期期间市场热度较高，但预计后续市场热度将有所降温。

主要观点

1. 新建商品住宅市场

供应：4月全市新增供应153.6万m²，环比增长111%，同比上升44%。增城、南沙供应量占全市近半。
成交：4月全市成交113.7万m²，环比下降9%，同比上升71%。中心五区供应恢复，黄埔持续供不应求，南沙因调控外地客减少，增城抢收外溢客户，成交增长显著。
库存与去化：4月全市库存1036万m²，较3月增加57万m²，去化周期8.9个月。

2. 二手住宅市场

成交：4月二手成交16025宗，建面151万m²，环比增长8%，同比上升82%。成交达近三年次高。
政策影响：增值税新政升级，提高征免年限至5年，抑制换房需求，部分购房者集中在新政生效前夜成交/网签。
区域表现：黄埔、天河等热点片区断供，成交活跃；花都、从化等外围区域表现不佳。

关键信息

1. 调控政策

4月2日：广州发布新一轮调控政策，涵盖土地、金融、价格、市场监管等多个维度，包括“限房价、竞地价”出让、一手房指导价、人才购房限售年限延长至3年、加强经营贷监管等。
4月21日：421新政收紧人才购房社保要求，二手房增值税征免年限由2年提高至5年，南沙、黄埔等区域受影响较大。
4月23日：海珠区发布调控政策，合理指导新房备案价格，禁止捆绑搭售和双合同。
4月25日：番禺区跟进调控，加强价格指导与人才购房审核。

2. 房贷政策

利率上调：4月底广州房贷利率启动年内第三次上调，首套房贷利率居一线城市之首，放款时间延长。
额度紧张：整体偏紧态势持续，部分银行收紧楼龄30年以上步梯楼贷款和跨区二手贷业务。

3. 土地市场

首批集中挂牌：48宗涉宅地挂牌，42宗出让，建面799万m²，揽金906亿元。
流拍情况：共流拍6宗，其中增城4宗，从化1宗，白云1宗。
区域表现：
- 中心城区：黄埔、白云、番禺等区域热度高，部分地块触顶摇号或成交。
- 南沙：热度相对较高，横沥岛地块刷新南沙地价纪录。
- 增城：多数地块底价成交，但部分地块高溢价成交，如新塘、朱村地铁上盖地块。
- 从化：多数地块底价成交，市场整体热度一般。

4. 房企投资热力图

热门区域：黄埔、南沙、白云、番禺、增城等地房企积极拿地。
拿地房企：越秀、华润、卓越、招商、正荣、上坤等房企表现突出。
重点地块：如白云金沙洲地块、番禺桥南地块、南沙横沥岛地块等。

5. 客户地图

客户成交热力图：中心五区供应恢复，黄埔持续供不应求，南沙外地客减少，增城抢收外溢客户，成交增长明显。
看房热度：客户看房热度维持较高水平，热点区域项目开盘即罄。
购房成本：房贷利率上调，额度紧张，预计整体偏紧态势仍将持续。

分区市场情况

(1) 中心五区

供应：小幅增加，除越秀外各区均有新增供应。
成交：黄埔、海珠等区域成交理想，天河壹品开盘即罄。
库存：有所回升，去化周期略有下降。

(2) 近郊

黄埔：供不应求，推货去化良好。
番禺：推货量不足，市场整体平淡，亚运城两次加推，价格小幅上涨。
南沙：调控后外地客减少，但本地客户维持平稳，部分项目去化良好。
增城：供应充足，多个项目加推，价格优势吸引市区刚需客户，成交增长明显。

(3) 远郊

南沙：热度小幅下降，但部分项目去化良好。
增城：供应充足，多个项目加推，价格优势吸引客户。
从化：市场整体热度一般，部分项目涨价但客户接受度不高。
花都：供应增加，但成交和库存均有所下降。

五一市场情况

市场热度：五一期间市场推售积极性高，客户入市意愿较强，整体热度高于去年国庆。
开盘表现：天河、黄埔、番禺、南沙、增城等区域多个项目开盘即罄或去化良好。
政策影响：随着调控政策持续发酵，后续市场热度或将有所降温。

展望后市

短期：五一节点可能带动成交量增长。
长期：在新政持续影响下，市场热度或有所下降，需关注政策对市场预期的引导作用。

总结

2021年4月广州房地产市场在政策调控下呈现分化趋势，中心城区和近郊热度较高，而外围区域如南沙、从化受调控影响较大。新房供应量大幅增加，但受政策影响成交小幅回落；二手房市场因增值税新政刺激，成交达近三年次高。政策持续加码，抑制投机行为，保障刚需购房需求。五一期间市场热度较高，但预计后续市场将有所降温。

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