20220522-开源证券-房地产行业周报_五年期LPR下调15BPs_需求端有望进一步改善_13页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年5月，房地产行业迎来一系列政策调整与市场变化。中央层面通过下调五年期LPR利率15个基点，释放了宽松信号，进一步改善需求端预期。地方层面，多个核心二线城市陆续出台因城施策放松政策，包括降低首付比例、放宽限购限售、优化公积金贷款政策等，旨在刺激市场活力。尽管政策有所放松，但销售与土地市场仍面临较大压力，融资端亦呈现收缩态势。

主要观点

• 政策端：五年期LPR下调15个基点，首套房贷利率最低降至4.25%，释放调控宽松信号。地方政策进一步放松，如杭州、银川、石家庄、南通、大连等城市调整限购、限售及首付比例，推动市场修复。
• 市场端：全国30大中城市新房成交面积同比大幅下降49%，累计同比下降43%；二手房市场持续低迷，11城二手房成交面积同比降幅达28%。市场整体表现弱于大盘，板块排名靠后。
• 投资端：土地市场成交持续低位，全国100大中城市土地成交面积同比下降56%，溢价率维持在低位，显示市场信心不足。
• 融资端：信用债及海外债发行规模同比减少，显示房企融资环境尚未明显改善。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，预计三季度销售增速有望触底回升，板块具备较好投资机会。

关键信息

政策端调整

• 五年期LPR下调：2022年5月20日，五年期LPR为4.45%，较此前下降15个基点。
• 地方放松政策：
  • 杭州：降低社保门槛，三孩家庭限购增加，增值税免征年限缩短。
  • 银川：废止“银八条”，取消限购限售，首付比例下调。
  • 石家庄：首付比例下调，利率差异化管理。
  • 大连：非限制区域不限购，非户籍居民购房条件放宽。
  • 台州：首套首付比例降至20%，二套降至30%。
  • 成都：放宽无房家庭认定标准，远郊住房不计入中心城区购房套数。
  • 海南：公积金贷款首付比例降至30%，贷款年限延长至30年。

销售端表现

• 新房成交：2022年第20周，30大中城市新房成交面积221万平米，同比下降49%；年初至今累计成交面积4309万平米，同比下降43%。
• 二手房成交：11城二手房成交面积107万平米，同比下降28%；年初至今累计成交面积1858万平米，同比下降33%。
• 城市分化：一线城市、二线城市及三线城市新房成交同比均显著下降，但三线城市降幅较小。

土地市场情况

• 土地成交：全国100大中城市推出土地规划建筑面积2898万平方米，成交面积1761万平方米，同比下降56%。
• 区域差异：一线城市土地成交面积下降76%，二线城市下降70%，三线城市下降42%。
• 溢价率：土地成交溢价率维持在3%，显示市场活跃度不足。

融资端动态

• 信用债发行：2022年第20周信用债发行38.5亿元，同比减少45%，平均加权利率3.49%，环比上升31个基点。
• 海外债发行：海外债发行6.3亿美元，同比减少42%。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数上涨0.57%，弱于沪深300指数（2.23%）。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：*ST中迪（+48.54%）、数源科技（+45.92%）、铁岭新城（+24.77%）等。
  • 跌幅靠前：中交地产（-17.72%）、金科股份（-11.48%）、深深房A（-8.22%）等。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。
3. 疫情散发影响消费者购房信心。

投资评级说明

• 证券评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：看好、中性、看淡。
• 评级标准：基于报告日后6~12个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现。

估值方法的局限性

本报告分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。所采用的估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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