行业深度报告：保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式_27页_2mb

REITs 与招商基金蛇口租赁住房REIT 专题总结

核心内容概述

REITs（不动产投资信托基金）作为一种资产证券化工具，具备底层资产增值属性与收益现金流双重回报，P/FFO（市盈率/基金从属收入）稳定于25-35之间。保障房REITs是其中一类，具有稀缺性，其资产价值稳定，经营现金流可预测，与股票及债券市场相关性较低，尤其在整体收益率下行环境下，具备高性价比。

2025年3月14日，REITs行业投资评级为“看好”，且保障房REITs市场持续发展，截至2024年8月，保障房REITs在40只REITs基金中占据5只，总市值占比为6%。招商基金蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）作为保障房REITs代表项目，于2024年10月23日上市，总募集规模为13.635亿元，是保障性租赁住房类的契约型封闭式基金，存续期为52年。

主要观点

1. 保障房REITs市场持续发展

   • 2021年7月，保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点范围，2022年8月首批项目上市，发行规模总计37.97亿元。
   • 市场对保障房REITs的认可度持续提升，发行认购倍数突破百倍，显示出良好的市场需求。

2. 招商蛇口保租房REIT 项目亮点

   • 招商蛇口保租房REIT 项目持有深圳市南山区两个核心保障房资产：太子湾项目与林下项目，合计建筑面积为6.53万平方米，土地使用权面积为3.52万平方米。
   • 项目运营成熟，出租率高，租金收入稳定，且具备优质资产和良好的区位交通条件，市场价值为人民币12.46亿元，按建筑面积计算的市场价值单价为19094.83元/平方米。

3. 项目运营现状

   • 截至2024年6月30日，太子湾项目租赁住房出租率为94.61%，林下项目出租率为97.85%，整体出租率保持在较高水平。
   • 项目租金水平合理，收入增长趋势明显，2023年营业收入达8328.42万元，同比增长4.33%，净利润同比增长18.17%。

4. 项目市场前景

   • 深圳南山区保障性住房市场供不应求，项目长期收益率稳健，市场需求有保障。
   • 项目周边竞品出租率普遍稳定在90%以上，租金增长具有持续性，且租金递增机制明确。

5. 项目估值与盈利预测

   • 项目采用收益法进行估值，评估基准日2024年6月30日，市场价值为12.46亿元，评估增值率显著。
   • 项目预计2024-2026年营业收入及净利润持续增长，EBITDA亦呈上升趋势，分派率稳定在4%左右。

关键信息

保障房REITs发展情况

• 政策支持：自2021年纳入REITs试点后，保障房REITs市场持续扩容，政策支持力度不断加大。
• 市场表现：保障房REITs发行认购倍数高，市场认可度提升，租金与出租率表现良好。
• 资产属性：保障房REITs底层资产价值稳定，经营现金流可预测，具备稀缺性与抗风险能力。

招商蛇口保租房REIT项目详情

• 项目构成：太子湾项目与林下项目，其中太子湾项目于2019年建成，林下项目于2015年建成。
• 出租情况：太子湾项目租赁住房出租率为94.61%，林下项目出租率为97.85%，整体出租率表现优异。
• 租金水平：太子湾项目租赁住房平均租金为106.36元/平方米/月，林下项目为106.21元/平方米/月，配套商业租金为236.51元/平方米/月。
• 估值情况：采用收益法评估，项目评估总值为12.46亿元，评估单价为19094.83元/平方米，评估增值率显著。
• 盈利预测：预计2024-2026年营业收入分别为8485.24万元、8568.27万元、8618.00万元；净利润分别为3283.09万元、3513.23万元、3758.46万元，增长稳定。

风险提示

• 价格波动风险：公募REITs价格可能因市场环境变化而波动。
• 政策风险：调控政策超预期变化可能影响行业稳定性。
• 资金入市风险：社保金和养老金入市进度不及预期可能影响资产配置。
• 分派率风险：项目长期分派率可能不及预期，影响投资者收益。

投资建议

• 资产配置价值：保障房REITs在当前低利率环境下，具备高性价比，适合配置于资产荒时期。
• 长期看好：由于项目运营成熟、出租率稳定、租金增长可预期，招商蛇口保租房REIT具备长期投资价值，维持行业“看好”评级。

附录：关键数据汇总

• 分派率：2024年年化分派率为4.05%，2025年预计为4.42%，具备稳定的分红能力。
• 市场竞争力：项目位于南山区，交通便利，周边配套齐全，具有较高的市场需求和稳定的客群。