20220507-远东资信-当前房地产并购融资情况概览_10页_419kb

房地产并购融资情况概览总结

核心内容

当前房地产行业在政策推动下，通过并购融资方式化解债务风险的实践逐步展开。央行和银保监会出台相关政策，鼓励银行稳妥开展房地产并购贷款业务，支持优质房企通过债券市场发行并购融资工具，以募集资金用于出险房企的兼并收购。截至2022年5月6日，房地产行业已发行11只房企并购融资债，共募集资金77亿元，且所有发行主体均为国有房企，信用资质良好。此外，有3家银行和2家资产管理公司发行了5只金融机构房地产并购债，合计融资250亿元。

主要观点

政策背景与目标

• 2021年12月，央行和银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励房地产项目并购贷款业务和债务融资工具的发行。
• 2022年4月，金融支持实体经济座谈会再次强调支持重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

市场表现

• 房企并购融资债发行规模较小，单只债券融资额在3~10.3亿元之间，融资成本较低（2.89%~4.50%）。
• 金融机构发行的并购债规模更大，单只融资额在50~100亿元之间，融资成本也较低（2.69%~3.30%）。

融资用途

• 银行发行的并购债主要用于向房企发放并购贷款。
• 资产管理公司发行的并购债主要用于收购重点房地产企业不良资产，推动风险化解。

关键信息

房企并购融资债发行情况

• 发行主体：全部为国有房企，包括建发地产、招商蛇口、保利发展、金茂投资、铁建地产、信达地产。
• 发行规模：合计77亿元，其中建发地产发行4只，招商蛇口和保利发展各2只，其余各1只。
• 信用评级：信达地产为AA+，其余为AAA。
• 融资成本：整体较低，招商蛇口“22招商蛇口MTN001A(并购)”发行利率为2.89%，低于同期国债收益率。

金融机构房地产并购债发行情况

• 发行主体：包括浦发银行、兴业银行、华夏银行、东方资产、长城资产。
• 发行规模：合计250亿元，其中兴业银行、东方资产、长城资产各发行100亿元，浦发银行和华夏银行各发行50亿元。
• 信用评级：均为AAA。
• 融资成本：较低，范围在2.69%~3.30%之间。

房地产并购贷款情况

• 参与银行：包括招商银行、浦东发展银行、交通银行、兴业银行、平安银行、建设银行、农业银行等7家银行。
• 贷款对象：涵盖国有房企（如华润置地、大悦城）和民营房企（如碧桂园、美的置业）。
• 贷款额度：最高可达200亿元，且暂不纳入房地产贷款集中度管理。

并购融资的实际效果

促进出险房企资产转让

• 华润万象生活、碧桂园、美的置业等企业已实际开展并购活动，如收购禹州集团、江苏中南建设等出险房企的部分资产。
• 碧桂园已完成至少35个项目收并购，美的置业完成至少13个项目的股权收购。

存在的问题

• 优质项目少，问题项目多：出险房企不愿出售优质资产，而问题资产缺乏吸引力。
• 并购操作复杂：涉及资产剥离、历史遗留问题处理，尽调流程长，风险评估难度大。
• 一级市场土地更具吸引力：房企更倾向于直接拿地，而非收并购。
• 企业观望态度明显：多数房企对并购仍持谨慎态度，部分已获融资但未实际开展并购业务。

未来展望

• 需要进一步鼓励国有房企承担并购出险房企的重任，推动更多并购专项债券的发行。
• 银行应持续扩大房地产并购贷款投放，以支持行业风险出清。
• 需要政策持续引导，提升并购市场的活跃度与匹配度，促进房地产行业健康稳定发展。

附：相关研究报告

1. 《2022年3月房地产行业观察与债市运行动态》（2022.04.11）
2. 《中国房地产市场周期波动状态的监测、分析与预测》（2022.04.06）

作者信息

• 作者：申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部研究员。
• 远东资信简介：成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估机构，资质完备，参与多项监管文件起草工作。

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