房地产三四线市场深度研究报告_棚改退坡但余音绕梁_城市独立周期正当时_88页_5mb

三四线市场深度研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了三四线房地产市场在棚改政策退坡背景下的表现，指出虽然棚改退坡引发了市场对三四线需求下降的担忧，但2019年上半年销售数据表现稳定，表明市场并未出现预期中的大幅下滑。报告认为，这种背离现象源于棚改的平滑和滞后效应，以及城市独立周期的运行，导致三四线市场结构分化、需求波动减弱。此外，报告还提出对中短期销售趋势的判断，并给出投资建议。

主要观点

1. 棚改退坡对三四线市场的影响被平滑

• 棚改实施周期较长（实物安置2-3年，货币化安置1-2年），导致实际施工量下降幅度小于计划套数下降幅度。
• 棚改资金到位和使用存在双重滞后，使得棚改退坡对市场的影响更加平缓。
• 2019年棚改实际施工套数约为461万套，略高于计划开工套数285万套，说明棚改退坡的负面影响未完全显现。

2. 三四线城市内部分化明显

• 三四线城市并非同质化市场，其城镇化率、房价收入比、人口流动等核心指标差异显著。
• 中西部三四线城市表现优于东部，部分县级市表现优于其所属地级市。
• 部分三四线城市因人口净流入、低房价收入比、高公积金覆盖等因素，具备较强市场韧性。

3. 中短期销售趋势稳中有降

• 2019年全年住宅销量预计同比微降1%左右，但市场整体表现稳定。
• 2019年第三季度销售或二次探底，但预计低位收窄或回升。
• 一二线城市需求复苏，政策边际宽松，对整体市场形成支撑。

关键信息

棚改退坡与销售表现背离

• 2019年1-6月全国住宅销量同比-1.0%，好于年初悲观预期。
• 2019年1-4月剩余639城（近似三四线）销售面积同比-0.6%，显示三四线市场未出现剧烈下跌。

棚改的特殊作用机制

• 实施周期长：实物安置施工周期2-3年，货币化安置1-2年，导致棚改退坡影响更缓。
• 资金到位滞后：2018年部分城市棚改已授信未发放资金占比高达40%-75%，对市场形成对冲。
• 资金使用滞后：拆迁户购房行为滞后于货币化安置资金发放，进一步延缓影响。

城市独立周期现象

• 三四线城市内部存在明显分化，运行各自独立周期。
• 城市独立周期导致市场波动减弱，难以形成全国性共振。
• 城市化率、人口流入、政策支持等差异，成为城市间分化的核心因素。

中短期销售判断

• 2019年全年销量预计同比-1%，但市场表现相对稳健。
• 2019年第三季度可能销售二次探底，但预计波动幅度有限。
• 一二线城市需求复苏，三四线市场因政策对冲及城市独立周期表现分化。

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开发板块

• 一线龙头：保利地产、万科A、融创中国、金地集团、绿地控股、招商蛇口
• 二线蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展
• 商业地产：大悦城
• 国企改革：首开股份

物管板块

• 推荐：中航善达
• 关注：碧桂园服务、永升生活服务

风险提示

• 房地产调控政策超预期收紧
• 行业融资政策超预期收紧

数据支持

• 2016-2018年棚改货币化安置去化库存分别为2.5、3.1、2.5亿平米，占比全国销售面积的18%、22%、17%。
• 2019年1-6月全国住宅销售面积同比-1.0%，中西部地区表现相对较好。
• 棚改资金发放滞后于销售影响，历史数据显示滞后时间在0.5-1年，预计当前滞后时间更长。
• 2019年棚改专项债发行节奏前置，对上半年市场形成支撑，但对下半年影响有限。

政策与市场背景

• 棚改资金发放提前，对上半年销售形成支撑，但下半年可能带来一定压力。
• 因城施策及城市群战略推动三四线市场差异化发展。
• 2019年中报普遍业绩高增，板块低估值吸引力提升。

结论

• 棚改退坡对三四线市场的影响被平滑和滞后效应所缓解。
• 城市独立周期运行，导致三四线市场内部分化，需求波动减弱。
• 全国房地产市场总体需求表现稳定，预计2019年全年销量同比-1%左右。
• 保持对房地产行业的“推荐”评级，重点推荐具备较强市场支撑和政策对冲能力的城市及企业。