20220609-东北证券-房地产行业动态报告_北京_上海6月集中供地点评_前者冷热分化_后者稳中有进_央国企仍是拿地主力_9页_1mb

房地产行业集中供地点评总结

核心内容

本报告分析了2022年6月北京和上海的房地产集中供地情况，指出市场整体呈现“冷热分化”和“稳中有进”的特点。北京土拍热度分化较大，流拍率上升，而上海土拍则延续“零流拍”，成交金额创历史新高。报告还提供了投资建议和重点公司财务数据，以供参考。

主要观点

北京土拍情况

• 市场冷热分化较大：北京第二轮集中供地共17宗地，13宗成交，4宗流拍，流拍率17.65%，高于首轮的5.56%。
• 成交金额和面积：14宗地成交金额499.6亿元，环比增长4.03%，但成交面积减少10.28%。
• 溢价率和毛利率：平均溢价率5.45%，高于今年首批的3.71%，但整体仍处于较低水平；潜在毛利率约为30%。
• 拿地主力：央企为拿地主力，拿地金额占比达64%，地方国企占比30%；大型民企仅龙湖一家参与。
• 地块特点：部分优质地块因总价过高和配建较多险些流拍，但最终由华润等央企以底价拿下。

上海土拍情况

• 制度优化：取消“招挂复核打分入围”规则，监管资金要求降低至起拍价的110%，提升土地吸引力。
• 成交情况：36宗地全部成交，总出让金达829.7亿元，环比增长76.5%，创集中供地以来新高。
• 溢价率和毛利率：平均溢价率3.5%，与去年第三轮持平；平均潜在毛利率约为25%。
• 拿地企业：央企和地方国企仍是主力，但混合制和民营房企活跃度有所回升，招商蛇口成最大赢家。
• 地块特点：徐汇区斜土街道地块为楼面价最高地块，达86285元/平方米。

关键信息

• 北京土拍：

  • 优质地块如丰台亚林西、朝阳太阳宫等吸引房企关注。
  • 地价下调部分流拍地块，提高性价比。
  • 17宗地中，4宗地价封顶，封顶率28.57%。
  • 联合体拿地比例提高至50%，反映市场谨慎。

• 上海土拍：

  • 制度优化和政策支持使得土地市场稳定，延续“零流拍”。
  • 招商蛇口以117.7亿元成为最大赢家，拿下多宗优质地块。
  • 华发股份在上海明显发力，共拿下3宗地，其中2宗为联合建发集团。
  • 混合制房企如金地以9.09%溢价率封顶拿地，民营房企如上海同润也有斩获。

投资建议

• 行业趋势：政策宽松背景下，行业beta向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中。
• 投资标的：
  • A股：建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股。
  • H股：建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
• 配置策略：未来民企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，可适度配置腰部弹性标的。

风险提示

• 市场销售表现超预期下行。
• 国内新冠疫情反复。

重点公司主要财务数据

行业数据

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图表目录

• 图1：上海历次集中供地成交金额（亿元）
• 图2：上海历次集中供地国资拿地金额占比

事件

• 北京：2022年5月31日至6月1日进行第二轮集中供地，17宗地13宗成交，1宗进入高标准住宅建设方案投报程序，6月7日竞拍结果出炉。
• 上海：2022年6月1日至6月8日进行第一轮集中供地，36宗地全部成交。

研究团队简介

• 吴胤翔：同济大学建筑与土木工程硕士，东北证券房地产组首席分析师，5年房地产研究经验。
• 李亦桐：美国宾夕法尼亚大学景观建筑学与区域规划硕士，哈尔滨工业大学本科，东北证券房地产组助理研究员。
• 喻杰：清华大学土木工程硕士，厦门大学环境科学、经济学本科，3年房地产开发运营管理和项目管理经验，东北证券房地产组助理研究员。

重要声明

• 本报告由东北证券股份有限公司制作并仅向本公司客户发布。
• 本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。
• 本报告仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。
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分析师声明

• 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为证券分析师。
• 本报告遵循合规、客观、专业、审慎的制作原则，所采用数据、资料的来源合法合规，文字阐述反映了作者的真实观点，报告结论未受任何第三方的授意或影响。

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：未来6个月内,股价涨幅超越市场基准15%以上。
  • 增持：未来6个月内,股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
  • 中性：未来6个月内,股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
  • 减持：未来6个月内,股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
  • 卖出：未来6个月内,股价涨幅落后市场基准15%以上。
• 行业投资评级：
  • 优于大势：未来6个月内,行业指数的收益超越市场基准。
  • 同步大势：未来6个月内,行业指数的收益与市场基准持平。
  • 落后大势：未来6个月内,行业指数的收益落后于市场基准。