2017-联讯证券：用数据告诉你北京的房价还能涨吗？_26页-1mb

报告摘要

北京房价分析：供需与观念驱动

核心内容

本报告以北京房地产市场为研究对象，分析房价上涨的动因及未来趋势。通过结合供需关系与购房观念，提出“阶梯型房价模型”以解释北京房价的上涨逻辑。报告指出，北京房价的持续上涨主要源于购房者的购买力（包括工资与财富）和对住房的多层次需求，同时也受到政策调控、人口结构、观念变化等多重因素的影响。

主要观点

供需关系决定价格：房价的上涨主要由供需关系驱动，购房者的购买力和接盘意愿是关键因素。
购买力不等于工资：购买力由工资与财富共同构成，高房价下仍存在大量有购房能力的人群。
观念影响价格：购房观念的变化可能对房价产生重大影响，例如年轻人购房观念的转变可能导致市场供需失衡。
阶梯型房价模型：根据个人生命周期，北京购房者可能面临四次换房需求，每次换房都推动房价上涨。
政策调控对房价的影响：限购、限贷等政策虽抑制短期房价涨幅，但长期仍难以改变供需结构。

关键信息

一、决定房价的核心因素：供需关系

房价上涨的关键在于“接盘”现象，即有购买力和购房意愿的人群数量。
购买力包括工资和财富，两者共同构成购房能力。
阶梯型房价模型是基于个人生命周期和购房需求变化的分析框架。

二、北京房地产“宇宙中心说”VS“白菜论”

北京房价高，但需求旺盛，主要因为购买力不止于工资，还涉及财富积累。
北京作为政治、经济、文化中心，吸引大量财富流入，推动房价上涨。
限购政策虽抑制短期销售，但并未改变长期供需趋势。

三、个人生命周期理论的阶梯型房价模型

第一阶段（婚嫁住房需求）：25-30岁，主要需求是地铁沿线的一居或小二居，首付预算约150万，月供约1万。
第二阶段（生育、就学住房需求）：30-35岁，需求为学区房，总价约300-500万，首付预算约250万，月供约1.3万。
第三阶段（二胎等改善性住房需求）：35-45岁，需求为大户型，总价约800-1000万，首付预算约480-600万，月供约3万。
第四阶段（退休改善性住房需求）：55-65岁，需求为满足医疗和情感需求的养老型住房，总价不确定，但均价可能进一步上涨。

四、房价风险：人口断层、购买力断层和观念断层

人口断层：第三波婴儿潮人口（1986-1990年出生）正在成为房价上涨的主力，但未来人口结构变化可能带来供需断层。
购买力断层：工资涨幅的不确定性可能影响购房能力，导致房价下跌。
观念断层：年轻人购房观念变化可能影响市场接盘能力，从而影响房价走势。

五、房价的顶在哪里？

根据模型，北京房价的上涨空间主要受限于购房者的购买力和月供能力。
若刚需人群的购买力达到500万首付和3万月供，房价可能上涨至1300万。
政策调控可能限制房价的涨幅，尤其在学区房功能弱化后，房价趋于稳定。

图表与数据

图表1：2017年北京房价增速略有放缓。
图表2：房子的购买力由工资和财富组成。
图表3：手上的房产会成为下一次换房的财富。
图表4：房价上涨的阶梯型模型。
图表5：生命周期中的4个换房阶段。
图表6：2015年平均结婚年龄为29.7岁。
图表7：北京总价400万以下新房。
图表8：北京二手房价格呈“双峰分布”。
图表9：北京二手房数量分布集中在中圈。
图表10：北京二手房价格从中心往外逐渐递减。
图表11：我国人口分布图。
图表12：2017年北京常住人口和户籍人口年龄分布。
图表13：婚嫁住房中工作落户的5万是最有刚需的人群。
图表14：北京300万以下房子首付预算多数分布在130-150万。
图表15：北京300万以下房源昌平区分布最多。
图表16：300万以下房源昌平区分布最多。
图表17：北京棚户区改造计划13万户。
图表18：北京在岗职工工资增长率年均19%。
图表19：2015年北京金融行业工资最高。
图表20：2017年北京薪酬和从业人数。
图表21：北京300-500万之间二居室的四大城区二手房。
图表22：300-500万之间二居室的四大城区二手房数量和均价情况。
图表23：北京800-1000万之间二居、三居室的四大城区二手房。
图表24：800-1000万之间二居室的四大城区二手房数量和均价情况。
图表25：前三个阶段300-500万房子的供需比最低。

总结

北京房价的上涨并非仅由经济价值决定，更由社会功能、购房观念和供需关系共同驱动。购房者的购买力（工资+财富）是房价上涨的主因，而个人生命周期中的换房需求则形成阶梯型房价上涨模型。然而，随着人口断层、购买力断层和观念断层的出现，房价可能面临调整风险。报告建议关注购房者的实际购买力和购房观念的变化，以判断房价的未来走势。

展开完整摘要