20210301-光大证券-对自然资源部官方回应网传_相关城市集中供地_的点评_地产开发影响中性_建议关注多元化业务机遇_8页_673kb

行业研究总结

核心内容

本报告对自然资源部关于“住宅用地供应两集中”政策的回应进行了分析，并对房地产行业特别是地产开发子板块的未来发展趋势进行了评估。报告指出，政策旨在通过增加住宅用地供应和增强信息披露，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，对行业整体的ROE影响相对中性。同时，报告强调在当前“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”等监管政策背景下，地产开发业务受限，但龙头企业在多元化业务和协同效应方面仍有较大发展空间。

主要观点

1. 政策导向：稳定供应与信息透明

• 自然资源部明确表态，将保障供地规模作为首要任务，要求重点城市合理稳定增加住宅用地供应。
• 强调信息披露的透明度，防止市场因信息不对称而产生过度竞争。
• 通过“增供给 + 稳预期”的组合策略，试图控制住宅用地价格的持续上涨。

2. 行业现状：资金面趋紧，ROE提升受限

• 利润率：住宅用地价格连续两年双位数上涨，销售端受限价政策影响，非价格竞争举措（如竞配建）也抑制了利润空间。
• 杠杆率：受“三道红线”政策影响，房企有息负债增长受限，短期内杠杆率持续下降。
• 周转率：受房地产贷款集中度管理政策影响，开发贷和按揭贷款受限，导致施工和销售节奏放缓，周转率提升空间有限。
• 综合上述因素，行业短期ROE提升空间有限，政策对行业整体影响中性。

3. 投资建议：关注多元化业务与协同效应

• 对地产开发子板块维持“增持”评级，因市场已充分反应悲观预期。
• 建议关注龙头企业在多元化业务领域（如物业服务、股权投资）的表现，以及跨业务协同效应。
• 推荐万科A和保利地产，因其在物业板块有显著进展和协同优势。

关键信息

1. 政策背景

• 自然资源部回应“22城住宅用地供应两集中”传闻，强调“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”。
• 青岛市自然资源和规划局已发布相关文件，明确住宅用地供应计划和信息公开要求。

2. 市场数据

• 2020年百城住宅用地成交楼面地价累计同比上涨 10.55%，而成交建筑面积微降 2.96%。
• 2020年12月，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限制按揭贷款投放。

3. 投资建议

• 万科A：物业板块变革，万物云开启，合约面积突破6.8亿平方米，维持“买入”评级。
• 保利地产：物业板块“软基建”优势明显，城市服务拓展成果显著，维持“买入”评级。

风险分析

• 利率上行风险：全球通胀预期上升，大宗商品涨价可能推动国内利率上行，影响资金密集型地产开发业务。
• 疫情与经济影响：新冠疫情、中美贸易摩擦、经济结构换挡等因素可能影响居民收入与信贷扩张。
• 房企信用风险：部分中小房企面临“三道红线”与债务集中偿还期的双重压力，存在信用违约风险。

估值与财务指标（部分重点公司）

结论

自然资源部的政策回应强调“稳预期”与“稳地价”，通过增加住宅用地供应和提升信息披露透明度来稳定市场。在监管趋严和资金面紧张的背景下，地产开发业务的ROE提升空间有限，但龙头房企在多元化业务领域的表现值得关注。整体维持对地产开发行业的“增持”评级，重点推荐万科A和保利地产。