20210512-远东资信-2021年4月房地产行业观察与债市运行动态_住宅交易价格管控趋严_AA级债券信用利差上升_16页_907kb

住宅交易价格管控趋严，AA级债券信用利差上升

核心内容概述

2021年4月，中国房地产行业在政策调控、市场供需及融资环境等方面呈现出复杂的变化趋势。整体来看，商品房市场保持热度，土地市场活跃度提升，但房地产债券信用利差有所扩大，部分房企面临信用风险。本文从商品房量价、土地市场、利率变化、政策动态、重点公司及债券市场运行动态等方面进行总结。

主要观点与关键信息

一、商品房量价表现

• 成交面积环比小幅下降：4月份30大中城市商品房成交面积环比下降4.90%，但降幅小于过去10年均值，显示市场需求仍强劲。
• 价格保持上涨：百城新建住宅平均价格环比上涨0.23%，同比上涨4.05%，房价上涨趋势延续。
• 城市分化明显：一线城市房价环比下降13.79%，三线城市环比下降5.58%；4月份房价同比上涨城市减少，部分经济欠发达地区表现较弱，未来城市间分化可能加剧。
• 二手房市场供应减少：全国城市二手房挂牌量低于历史同期，价格指数上涨1.36%，涨幅加快。

二、土地市场动态

• 土地供应量增加：4月份300城市土地成交面积高于过去四年同期平均水平，住宅用地楼面均价同比上涨34%。
• 一线城市土地成交活跃：一线城市土地成交面积环比上涨75%，同比上涨36%，反映房企对核心区域土地的偏好。
• 三线城市土地成交下降：三线城市土地成交面积环比下降20%，显示非核心区域土地吸引力下降。
• 土地成本上升影响房企盈利：土地价格持续上涨，对房企成本控制及盈利能力形成压力。

三、房地产相关利率变化

• 房贷利率小幅上升：首套房和二套房贷款平均利率分别上升0.03和0.02个百分点，反映调控政策对市场的影响。
• 房地产信托收益率下降：4月份房地产信托平均收益率为7.20%，较3月下降0.97个百分点，与“三道红线”政策相关。

四、政策动态

• 中央政策：
  • 国家发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，强调节约集约用地、推动城市更新。
  • 政治局会议指出要防止以学区房等名义炒作房价，强化价格备案管控。
• 地方政策：
  • 多个城市发布土地供应计划，实行“两集中”出让政策，增加土地供应透明度。
  • 一线城市如广州、北京、上海加强房价备案管理，限制土地成交溢价率，防止市场过热。

五、重点房企动态

• 上海金茂：
  • 获准注册50亿元中期票据，主体信用等级为AAA。
  • 以48.2亿元竞得苏州相城区商住地，楼面价16,370元/平方米，溢价率13.92%。
• 首创置业：
  • 拟发行50亿元境内公司债，用于偿付债务，公司当前负债水平较高，触及“两道红线”。
• 滨江集团：
  • 累计为子公司提供担保187.97亿元，需关注子公司经营风险。
• 奥园集团：
  • 拿下广州黄埔区新田村旧改项目，总投资30亿元，项目位于交通便利区域。

六、房地产行业债券市场动态

• 发行与到期情况：
  • 4月份房地产行业共发行债券796.72亿元，到期债券617.09亿元，净融资额179.63亿元。
  • 自“三道红线”实施以来，房地产行业首次实现债券净融资额转正。
• 违约情况：
  • 4月份共有1只债券违约，逾期本息合计21.70亿元，主要涉及华夏幸福和天津房地产集团。
• 信用级别调整：
  • 天津房地产集团主体信用级别由A下调至BBB+，1只债项级别由A下调至BBB+。
• 信用利差变化：
  • 行业债券信用利差（余额加权）上升5.25bp，其中AA级信用利差上升30.94bp，反映市场对中等信用房企的担忧。

未来展望

• 行业信用状况改善：随着“三道红线”政策实施，房企整体负债水平有望下降，信用风险逐步降低。
• 信用利差扩大：低财务杠杆房企与高财务杠杆房企之间的信用利差可能扩大，市场对高负债房企的担忧加剧。
• 存量债券规模下降：房企正逐步减少债券融资，以避免触及“三道红线”，但鉴于到期规模较大，预计仍会持续发行新券。
• 政策影响持续：政府通过稳地价、稳房价、稳预期政策，控制市场过热，未来需关注城市更新、土地供应及出让价格变动对房企盈利的影响。

总结

2021年4月，中国房地产行业在政策调控与市场调整中呈现出新的趋势。商品房市场热度不减，但城市间分化明显；土地市场供应增加，但价格持续上涨，对房企成本构成压力；债券市场信用利差扩大，尤其是AA级债券，反映出市场对部分房企的担忧。未来，随着“三道红线”政策的深入实施，行业整体信用状况有望改善，但房企间的分化将更加明显，需关注政策变化与市场动态对房企融资及盈利的影响。