同策房产咨询-20170522上海市场周报_16页_2mb

报告摘要

同策市场每周观察总结（2017年05月15日——2017年05月21日）

核心内容概述

本周同策咨询研究部对房地产市场进行了全面分析，涵盖商品住宅、公寓、别墅、商业和办公五大类市场。整体市场呈现成交量下降、价格上扬的态势，尤其在调控政策的影响下，市场趋于冷清，刚需产品成为供应主力。

商品住宅市场

主要数据

供应量：6.60万平米，环比下降39%
成交量：11.75万平米，环比下降21%
成交均价：51073元/平米，环比上升5%

市场表现

供应结构：本周仅4个项目开盘，主要集中在郊环外或外郊环区域。
成交结构：
- 户型：90平米以下和90-120平米的刚需户型去化占全市成交的60%以上。
- 总价段：300-500万元总价段房源占比31.54%，为本周成交主力。
- 均价段：3-5万元/平米的房源去化占比达40.22%，为成交均价段首位。

项目亮点

阳明花园：位于外高桥，主力面积106、152平米，推出96套，报价5.2万元/平米，据称已售罄。
万科安亭新镇：位于安亭汽车城，加推116平米联排别墅，推出128套，报价4.2万元/平米，去化5成。
长城逸府：位于枫泾，加推93、125、135平米户型，推出200余套，报价1.8万元/平米，去化7成。
碧桂园十里外滩：位于崇明其他板块，推出1766套，洋房报价1.1万元/平米，别墅报价1.6万元/平米，开盘当天享抽奖优惠，去化4成。

公寓市场

主要数据

供应量：5.33万平米，环比下降47%
成交量：9.85万平米，环比下降24%
成交均价：52760元/平米，环比上升6%

市场表现

价格拉高：中内环项目占据成交前十榜单的6席，推动整体均价上升。
项目亮点：
- 招商中环华府：宝山大场板块，成交50套，均价56916元/平米，连续两周榜单首位。
- 万源城：古美罗阳板块，成交11套，均价79847元/平米。
- 上海阳明花园广场：外高桥板块，成交21套，均价40835元/平米。

别墅市场

主要数据

供应量：1.26万平米，环比上升55%
成交量：1.90万平米，环比上升2%
成交均价：42327元/平米，环比上升5%

市场表现

热销板块：青浦赵巷、浦东川沙、安亭汽车城等板块表现突出。
项目亮点：
- 臻水岸苑：青浦赵巷板块，去化4套，成交面积1245平米，均价40606元/平米，联排别墅销冠。
- 江畔御庭：浦东川沙板块，去化4套，成交面积1498平米，均价33464元/平米，独栋别墅销冠。

商业市场

主要数据

供应量：0.14万平米，环比上升23%
成交量：2.44万平米，环比上升6%
成交均价：27428元/平米，环比下降8%

市场表现

成交类型：住宅配套商铺占成交总量的一半，成为市场主力。
项目亮点：
- 金瀚园：金山新城板块，成交16套，面积5283平米，均价20354元/平米，社区商铺销冠。
- 华丰格兰郡：金山枫泾板块，供应12套，面积1412平米，规划为纯英伦社区。

办公市场

主要数据

供应量：0.00万平米，环比无变化
成交量：0.90万平米，环比下降61%
成交均价：32739元/平米，环比下降6%

市场表现

政策影响：商办市场受调控政策影响，成交量大幅下滑，价格也有所下降。
项目亮点：
- 七宝宝龙城：闵行七宝板块，成交6套，面积2920平米，均价38489元/平米，办公榜单首位。
- 融信绿地国际：闵行华漕板块，成交4套，面积1760平米，均价25743元/平米。

市场趋势与观点

调控政策影响

房地产市场调控力度空前，55个城市或地区发布160余次政策，涵盖限购、限贷、限售、公积金贷款、商住房、土地出让、二手房交易等。
一线城市房贷利率上调，热点二线城市也迎来加息潮，市场迅速降温，房企资金压力增大。

专家观点

宋红卫指出，房贷利率上升将迫使市场降温，房企可能采取“以价换量”策略应对。
商办市场受调控影响，未来门槛将提高，不具备运营能力的开发商将被挤出市场，具备强大商业运营能力的企业将受益。

本周案例分享：招商中环华府

项目概况

物业地址：宝山环镇北路文海路路口
开盘时间：2017年5月10日加推
面积与户型：建筑面积129000平米，加推100-120平米三房户型
价格：均价7.5万元/平米
热销户型：86平米2房、128平米3房
主要客群：地缘客
项目卖点：
- 交通便利：毗邻上海大学，近轨交7号线，规划中15、20号线与中环线、外环线、南北高架三环三轨环伺。
- 商业配套：周边有沃尔玛、家乐福、宜家等成熟生活配套，未来区域生态面积达252.9万平米，商业配套面积约180万平米。
- 产品升级：在原有“8大系统、10大尊配、72项细节”基础上，进一步提升品牌、科技、智能、工艺等生活品质相关细节。

总结

本周房地产市场在调控政策影响下整体趋冷，商品住宅和公寓成交量下降，但均价有所上升。别墅市场在政策推动下表现相对稳定，商业市场则以住宅配套商铺为主力。办公市场受政策打压，成交量大幅下滑。刚需产品成为市场主导，而改善型项目则在中内环区域表现优异。未来市场格局将因调控政策持续调整，具备运营能力的开发商有望受益。

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