房地产-城中村改造怎么搞？——以一线城市为例-太平洋

报告摘要

城中村改造政策分析及影响评估
政策背景
中央近年来对城中村改造高度重视，2023年多次出台政策予以支持。政策核心目标包括改善民生、扩大内需和推动城市高质量发展，强调政府主导与市场化结合，鼓励民间资本参与，通过多渠道筹措资金，统筹规划与实施。重点明确以下要求：

改造原则：成熟一个推进一个，实施一项做成一项，注重资金平衡和动态统筹，实行净地出让机制。
资金来源：包括财政资金、专项债券、企业债、城市更新基金、PSL等，部分项目通过专项借款和土地整理“做地模式”运作。
安置方式：实物安置与货币化安置并存，部分城市试点房票安置，以缓解财政压力并消化库存。

改造模式与范围

实施主体：分为政府主导、市场化主导和混合主导模式，前者由政府部门及国企主导，后者涉及开发商与村集体合作。
改造方式：
- 拆除新建：适用产权清晰、安全隐患大且符合规划的城中村，需高资金投入；
- 整治提升：针对条件不足区域，以局部改造为主，成本较低、周期较短；
- 拆整结合：兼顾保留与重建，综合平衡改造需求。
改造范围：聚焦超大特大城市（如北京、上海、广州、深圳），全国超大特大城市共21个，涉及城中村总面积约89亿平方米，其中广深体量最大。

投资与销售影响测算

拉动房地产投资：根据不同情景假设，城中村改造总投资规模为55-84万亿元，年均拉动房地产投资约2762-4187亿元，占2023年全国房地产投资额的25%-37%。
房地产销售：改造面积按40%-80%拆除比例计算，年均拉动销售面积0.4-3.6亿平方米，占全国商品房销售面积的14%-32%；销售金额约0.8-6.6万亿元，占全国销售额的37%-83%。

一线城市案例

广州：
- 规模：272个城中村，总面积743平方公里，涉及674万常住人口。
- 模式：推行“做地”模式，由政府认定国企主导，通过“七通一平”后移交土地储备机构。
- 资金来源：专项债、企业债（如西安经发集团发行16亿元城中村改造债）、城市更新基金及社会资本。
- 安置：实物安置为主，房票与货币化安置为辅。
- 重点项目：黄埔区“做地”试点，如凤溪社区改造项目，占地面积12.72平方公里，投资约360亿元，融合商业、住宅与公共空间。
深圳：
- 规模：城中村约320平方公里，农民房超35万栋，居住人口超1009万。
- 模式：从拆除重建转向“统租+微更新”，结合保障性住房建设，如元芬村转型为“微棠新青年社区”，提供多样化户型及共享空间。
- 资金支持：依托政府引导与资本合作，如深圳市人才安居集团与民企成立安居微棠，计划统租超3000万平米房源。
上海：
- 规模：62个城中村项目，涉及约2068万平方米房屋，重点聚焦外环外区域。
- 模式：政府主导+国企开发，分三类改造方式（综合整治、功能改变、拆除重建）。
- 政策支持：通过专项债、政策性贷款及城市更新基金筹集资金，如蟠龙天地项目引入瑞安房地产，建成商业与住宅综合体，带动租金收入与商品房销售。
北京：
- 定位：重点推进绿化隔离地区改造，利用轨道交通周边地块进行“减量提质”，至2035年绿色开敞空间占比达70%-80%。
- 政策框架：纳入城市更新体系，涵盖老旧小区、危房改造及棚户区治理，但未单独出台城中村政策。