普华永道-逆境求胜：中国房地产融资-2020.3-20页_1mb

逆境求胜：中国房地产融资分析总结

核心内容

本文分析了2020年中国房地产行业在新冠疫情和宏观经济不确定性加剧背景下面临的融资挑战与应对策略，重点探讨了开发商、贷款机构和债权基金在融资渠道、现金流管理和风险控制方面的策略调整。

主要观点

• 预售是关键融资工具：中国房地产开发商高度依赖预售来筹集资金，2019年90%的住宅公寓在竣工前已售出。预售资金通常用于投资新项目，且开发商可免息使用，甚至延长交付期限。
• 疫情对预售和融资造成冲击：疫情导致建筑工地停工、销售中心停业，预售许可证审批可能延迟，进而影响开发商现金流和融资能力。
• 融资渠道受限：境内银行对房地产贷款的审查趋严，特别是对土地储备融资的限制。影子银行流动性枯竭，导致中型开发商融资困难。
• 境外美元债券成本高：2019年，中国房地产开发商发行境外美元债券达750亿美元，其中超过五分之一的票息超过年化10%。尽管监管限制了部分用途，但短期融资仍可通过漏洞实现。
• 流动性风险加剧：部分大型开发商账面现金不足以覆盖短期债务，显示出行业内部存在流动性压力。银行贷款方需加强监控，关注现金流状况及借款人的实际财务健康。
• 债权基金机会增加：疫情和经济下行压力为债权基金提供了更多投资机会，包括对开发商的再融资和资产收购。预计未来12个月内，将有超过25亿美元来自国际债权基金用于此类投资。
• 尽职调查至关重要：投资前需进行充分的尽职调查，以识别潜在风险，如抵押物市场需求、隐藏债权人、税务风险（如土地增值税）及租户行为等。
• 私募债权优势明显：私募债权基金相较于银行贷款更具灵活性，可提供更长的贷款期限、部分利息延期及较低的披露要求，适合缓解开发商的短期流动性压力。

关键信息

1. 预售融资的重要性

• 预售是开发商主要融资方式之一，尤其在项目完工前。
• 预售资金通常用于新项目开发，而非直接用于当前项目。
• 预售款免息，且开发商可延长交付期限，对现金流有积极作用。

2. 融资渠道的变化

• 境内银行贷款审查趋严，尤其是对土地储备融资。
• 影子银行流动性枯竭，中型开发商融资难度加大。
• 境外美元债券市场仍开放，但成本高且存在监管限制。

3. 疫情对行业的影响

• 新冠病毒导致1-2季度销售和建设中断，预售许可证审批可能延迟。
• 虽然销售中心逐渐恢复，但截至2020年3月12日，住宅销量仍同比下降27%。
• 财务压力可能进一步加剧，部分开发商面临流动性危机。

4. 银行贷款方应对策略

• 需持续监控房地产企业贷款组合，与债务人保持积极沟通。
• 关注现金流状况，评估其偿债能力。
• 债务人若面临财务困境，可考虑将资产出售或进行再融资。

5. 债权基金的机会

• 投资房地产担保债务或定制融资方案成为趋势，2019年超过14亿美元资本被配置。
• 境内土地收购和资本支出融资市场流动性不足，基金更易获得有利融资条款。
• 未来12个月内，预计有超过25亿美元的国际债权资金用于中国房地产投资。

6. 常见风险与挑战

• 抵押物市场需求不足：需评估房地产价格是否具备可持续性。
• 隐藏债权人：可能影响优先级贷款人的资产清算。
• 税务风险：土地增值税（LAT）是债务人需承担的潜在风险。
• 租户行为风险：租户可能要求租金减免或非法转租，影响现金流。
• 外汇与税务对冲成本：若资金用于境内，需考虑外汇和税务成本。

结论

在疫情和宏观经济不确定性加剧的背景下，中国房地产行业的融资环境变得更加复杂。开发商需多元化融资渠道，银行贷款方应加强风险监控，而债权基金则在这一环境下看到了更多投资机会。尽管存在诸多挑战，但通过充分的尽职调查和灵活的融资方案，行业参与者仍有机会在逆境中求胜。

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• 契约和现金流监控
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