新西兰楼市盘点（英文）_87页-8mb

总结：新西兰住房状况评估（2018年2月）

核心内容

本报告由新西兰住房与城市发展部长Hon Phil Twyford委托，旨在全面评估新西兰住房市场和住房系统当前的状态，为政策制定提供依据。报告涵盖了住房市场、住房拥有率、新住房建设、社会住房、住房援助、无家可归、租户权益以及住房质量的社会成本与收益等多个方面。

主要观点

• 住房危机加剧：新西兰的住房系统正面临严重的挑战，包括房价和租金快速上涨、住房拥有率降至60年最低、家庭被迫挤居、无家可归人数增加以及住房相关贫困问题。
• 住房拥有率下降：自1991年以来，住房拥有率持续下降，至2013年仅为65%，为1953年以来最低水平。这一趋势对退休人口尤其不利，他们越来越依赖私人租赁市场，而收入有限，面临住房相关贫困的风险。
• 住房短缺问题突出：2017年，奥克兰住房短缺估计为28,000至45,000套，主要由于人口增长、基础设施资金不足及规划限制。尽管建筑许可数量达到十年高点，但不足以满足需求。
• 私人租赁市场压力大：私人租赁市场面临高成本、低回报和供应紧张的问题，租金上涨速度超过工资增长。此外，租户住房成本占收入比例较高，且租户住房质量普遍较差，加剧了健康和教育问题。
• 毛利人和太平洋岛民住房困境：毛利人和太平洋岛民的住房拥有率显著低于欧洲裔，且住房不稳定性更高。他们更多依赖私人租赁市场，而该市场对低收入群体并不友好，导致住房成本负担加重。
• 住房援助措施有限：尽管政府已增加住房援助（如Accommodation Supplement）的支付额度，但其效果有限，无法作为中长期解决方案。此外，住房援助资金的使用方式仍存在争议，可能更偏向于房东补贴。
• 租户权益薄弱：当前租赁市场缺乏对租户权益的有效保障，大多数租约为12个月的固定期限，租户面临频繁的租金上涨和住房不稳定性。政策需要加强租户的长期租约保障，促进专业房东的发展。
• 住房市场结构失衡：住房市场正经历从“Kiwi Dream”到“无家可归”的转变，住房拥有成为社会分化的标志。住房政策未能有效解决这一问题，反而可能加剧了社会不平等。

关键信息

住房市场与租户状况

• 2013年普查数据显示：约50%的新西兰成年人拥有住房，33%居住在租赁住房，3%居住在免租住房。
• 2017年数据：租赁住房数量增长23%，而总住房数量仅增长11%，表明更多家庭进入租赁市场。
• 租户比例：租赁家庭占总家庭数的36%，但其中60%至65%的高收入家庭支付超过40%的收入用于住房成本。
• 租金与收入差距：租金增长速度超过工资增长，尤其在奥克兰和瓦卡托维地区，三居室房屋平均租金上涨约25%，而工资仅上涨14%。
• 租户住房质量：私人租赁住房质量普遍低于自有住房，且缺乏维护和改善的激励，导致租户健康状况和教育成果受影响。

社会住房与政策

• 社会住房供应不足：社会住房单位数量在过去十年中变化不大，而私人租赁家庭数量增加126,000户，表明社会住房支持比例下降。
• 紧急住房计划：2016年至2017年间，紧急住房数量从643增至1,663，但仍未满足需求，预计到2017年底需达到2,155个单位。
• 住房援助政策：Accommodation Supplement的增加虽然有助于缓解部分住房压力，但未能有效解决住房不平等和贫困问题，且可能进一步推高租金。

住房政策与未来挑战

• 租户权益改革必要：需对租赁法律进行根本性改革，以提高租户的住房保障，鼓励长期租赁和专业房东行为。
• 住房援助需重新评估：当前住房援助政策不足以应对住房危机，需要更全面的政策调整。
• 毛利人与太平洋岛民住房问题：住房政策未能有效解决毛利人和太平洋岛民的住房问题，需加强与当地组织的合作，提高住房拥有率和质量。
• 未来住房趋势：私人租赁市场将在未来住房体系中占据重要地位，而社会住房和住房拥有率的提升仍需政策支持和长期规划。

结论

新西兰住房系统正面临严峻挑战，包括住房短缺、租金上涨、住房拥有率下降以及特定群体（如毛利人和太平洋岛民）的住房不平等。住房政策需要更全面的改革，以确保所有新西兰人能够获得安全、健康的住房。当前的住房援助和紧急住房计划虽有积极作用，但难以根本解决住房危机。未来需加强租赁法律、促进社会住房建设、改善基础设施资金支持，并特别关注毛利人和太平洋岛民的住房需求。