20211110-中达证券投资-房地产-内地房地产周度观察_深圳产业转移与人口溢出效应简析_15页_418kb

深圳产业转移与人口溢出效应简析总结

核心内容概述

深圳作为粤港澳大湾区的重要核心城市，近年来在产业和人口方面呈现出一定的外溢效应。这种现象主要体现在产业结构调整、企业迁移、科创板上市公司数量较少以及就业人口增速放缓等方面。深圳市政府已注意到这一趋势，并通过多项政策进行改善，以稳定制造业企业的发展、缓解住房成本压力，从而提升城市吸引力。

主要观点与关键信息

1. 深圳溢出效应表现

• 产业结构调整：

  • 深圳第二产业GDP占比从2010年的47.2%降至2020年的37.8%，部分制造业企业外迁是其原因之一。
  • 与其他一线城市相比，深圳的第二产业在GDP和就业人员中的占比均较高，但近年来持续下降。

• 企业迁移：

  • 自2015年起，深圳注销/吊销企业数量快速增长，2019年达22.9万家，较2015年增长15倍。
  • 外迁企业多为低端制造型企业，但近年来亦有中兴、比亚迪、华为等先进制造业企业外迁，涉及产业链整体迁移。

• 科创板上市公司数量：

  • 截至2021年11月8日，深圳科创板上市公司数量为27家，仅为上海（52家）和北京（48家）的56%和52%。
  • 广东省内科创板公司分布较为分散，深圳、广州、东莞分别占比50.0%、18.5%、13.0%。

• 人口流动与就业情况：

  • 深圳常住人口中流动人口占比超70%，户籍人口与常住人口比例远低于其他一线城市。
  • 2014年后深圳就业人员同比增速放缓，2019年首次出现小幅下降，下降7.9万人。

2. 深圳外溢现象的驱动因素

• 产业调整：

  • 深圳市深化产业转型升级，淘汰低端落后产业，推动高新技术产业发展。
  • 外迁企业多为传统制造业，近年亦有先进制造业企业外迁，如中兴、比亚迪、华为等。

• 资源限制：

  • 深圳土地面积远小于其他一线城市，政府积极引导制造环节向深汕特别合作区、东莞等周边城市转移。
  • 深圳市政府多次发布文件，推动区域合作和产业转移园区建设。

• 要素成本上升：

  • 工业用地楼面价从2010年的453.7元/平升至2019年的3360.7元/平，租金亦显著上涨。
  • 住宅用地供给偏少，房价和租金持续上升，加重了制造业企业的员工成本和人才吸引力的挑战。

3. 深圳改善政策与产业双向流动

• 招商引资与总部企业支持：

  • 深圳市政府出台多项政策鼓励总部企业发展，如落户奖励、贡献奖、办公用房补助等。
  • 2017年、2019年、2021年分别发布相关政策，吸引字节跳动、小米等优秀企业落户。

• 工业用地保障措施：

  • 在市级重点产业项目中优先解决工业用地需求，支持链主企业获取大面积连片土地。
  • 强化产业用地和项目落地统筹，提高工业用地流转效率，稳定企业成本。

• 住房保障体系建设：

  • 通过增加建设用地、盘活存量用地等方式增大住宅用地供给，2020年及2021年居住用地供应量分别同比增长95.5%和23.9%。
  • 加快建设公共住房，2020-2021年已累计建设筹集公共住房21.7万套，缓解企业员工居住成本压力。

• 租购并举政策：

  • 深圳住房供应体系以“租购并举”为核心，政策性住房占比约40%，公共住房供应比例为20%左右，有效缓解住房压力。

风险提示

• 政策不确定性：调控政策及融资政策存在不确定性，可能影响上市公司销售业绩。
• 宏观经济波动：可能对制造业企业经营造成一定影响。
• 疫情防控影响：疫情控制具有不确定性，可能对城市发展和产业布局产生影响。

评级与结论

• 评级：强于大市（维持）
• 结论：深圳产业转移并非单向外溢，政府政策持续优化，有望推动产业双向流动，进一步优化产业结构和提升城市吸引力。

政策支持与未来展望

深圳通过多项政策改善，包括：

• 鼓励总部企业发展，提供落户奖励、办公用房补助等支持措施。
• 加强工业用地保障，优先解决重点产业项目用地需求。
• 增大住宅用地供给，加快住房保障体系建设，提升人才吸引力。
• 推动租购并举，构建多层次住房供应体系。

随着政策的持续优化，深圳在吸引高端制造业和人才方面具备更强的竞争力，未来产业与人口流动或将呈现双向趋势。