房地产行业：融资新规细则尚待落地，无锡收紧楼市调控-20200831-东北证券-29页_948kb

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容概览

本周房地产市场整体表现不佳，申万房地产板块累计下跌0.92%，跑输大盘。行业政策持续收紧，尤其是无锡进一步收紧楼市调控，提高已有住房家庭再次购房的最低首付比例至60%。房企融资新规细则尚未明确，但监管层对房企有息负债管控的意图已明确，显示行业融资环境趋紧。同时，土地市场和商品房成交市场呈现分化，部分城市表现活跃，但整体仍面临压力。

主要观点

1. 市场表现

板块表现：本周申万房地产板块收于4292.16点，累计下跌0.92%。板块表现位于下游，与上证综指（+0.68%）、深证成指（+2.77%）、沪深300（+2.66%）相比明显落后。
个股表现：世茂股份涨幅最大（+26.73%），而深物业A跌幅最严重（-19.85%）。部分房企如金地集团、华夏幸福等表现疲软，净利润同比下滑。

2. 行业政策与调控

无锡楼市调控升级：对已有一套住房且贷款未结清的家庭，再次申请商业性房贷购买商品住房的最低首付比例调整为不低于60%。
融资新规待落地：345房企融资新规尚未明确执行时间表和细则，但监管层通过座谈会表达了对房企融资收紧的决心，预计未来将加强有息负债管理。

3. 土地市场动态

土地供应：全国100大中城市本周土地供应面积1479万平米，环比下降18.0%，同比下降50.6%。
土地成交：成交面积为912万平米，环比下降47.4%，同比下降44.9%。
供销比：全国100大中城市供销比为1.61，相比上周上升0.58，年初至今平均供销比为1.15。
楼面价：全国100大中城市楼面价为3450元/平，环比上升23.0%，同比上升46.6%。
溢价率：全国100大中城市溢价率为20.8%，相比上周上升6.2%，年初至今平均溢价率为16.3%。

4. 商品房成交市场

新房成交：30大中城市新房成交面积374万方，环比上升3.0%，同比上升8.0%。其中，一线城市成交面积99万方，环比上升4.3%，同比上升32.9%。
二手房成交：15大中城市二手房成交面积197万方，环比下降0.6%，同比上升2.4%。其中，一线城市成交面积60万方，环比下降1.2%，同比上升46.1%。
年度趋势：新房成交面积年初至今累计10052万方，同比微降10.5%；二手房成交面积年初至今累计5255万方，同比下降7.4%。

5. 推盘与去化情况

推盘面积：15城商品房本周推盘面积为404万方，环比上升7.8%，同比上升73.6%。
去化周期：15城去化周期为17.9月，相比上周减少0.4月，相比去年同期增加0.9月。
批售比：15城批售比为1.23，相比上周上升0.05，相比去年同期上升0.20。

关键信息

重点公司财务表现

公司名称	现价（元）	EPS 2019A	EPS 2020E	EPS 2021E	PE 2019A	PE 2020E	PE 2021E	评级
万科A	27.57	3.44	3.91	4.56	8.01	7.05	6.05	买入
保利地产	16.47	2.34	2.76	3.25	7.04	5.97	5.07	买入
金科股份	10.59	1.06	1.34	1.65	9.99	7.90	6.42	买入
荣盛发展	8.27	2.10	2.59	3.04	3.94	3.19	2.72	买入
蓝光发展	5.40	1.15	1.65	2.00	4.70	3.27	2.70	买入

风险提示

行业资金面超预期收紧
市场表现超预期下行

行业新闻与政策动态

LPR改革：预计企业贷款利率将进一步下行。
老旧小区改造：1-7月全国改造2.22万个城镇老旧小区，占年度目标的56.4%。
契税法实施：将于2021年9月1日起施行，目前各地契税优惠政策不变。
房企座谈会：强调对房企有息负债的管控，融资新规方向已明确。
公募REITs试点：深交所加快规则发布，推动基础设施REITs试点。

土地市场趋势

一线城市：土地供应面积环比上升180.7%，成交面积环比下降42.0%，楼面价环比上升92.5%，溢价率环比上升4.2%。
二线城市：土地供应面积环比下降60.1%，成交面积环比下降45.8%，楼面价环比下降41.7%，溢价率环比下降7.0%。
三线城市：土地供应面积环比上升3.1%，成交面积环比下降49.2%，楼面价环比下降32.2%，溢价率环比上升23.6%。

成交市场趋势

新房成交：30大中城市新房成交面积374万方，环比上升3.0%，同比上升8.0%。
二手房成交：15大中城市二手房成交面积197万方，环比下降0.6%，同比上升2.4%。
区域表现：一线城市新房成交同比上升32.9%，二手房同比上升46.1%；二线城市新房成交同比上升17.8%，二手房成交同比下降10.9%；三四线城市新房成交同比上升17.8%，二手房成交同比下降2.9%。

总结

本周房地产行业整体表现疲软，受政策调控影响，部分城市如无锡收紧房贷政策。房企融资新规尚未明确，但方向已清晰，行业融资环境趋紧。土地市场整体供应和成交面积下滑，但楼面价和溢价率有所上升，显示出市场仍存在一定的热度。新房和二手房成交市场呈现分化，一线城市表现相对较好，而三四线城市面临一定压力。建议关注业绩稳定、资源优质的房企及物管公司，同时警惕行业资金面收紧及市场下行风险。

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