20221111-东方金诚-2022年10月境内地产债运行情况报告_民营房企发行规模再度走低_旭辉宣布暂停兑付境外债_7页_877kb

民营房企发行规模再度走低 旭辉宣布暂停兑付境外债

核心内容总结

一、10月境内地产债发行情况

10月境内地产债发行规模环比小幅下降，净融资额进一步下滑，反映出房地产行业融资环境持续恶化。

• 发行规模：10月共发行境内信用债25只，合计324.63亿元，环比下降14.13%。
• 净融资额：为-96.61亿元，主要由于发行规模下降，而到期规模与上月持平。
• 民营房企表现：仅2家民营房企成功发行债券，分别为万科和深圳卓越（后者由中债增信担保），合计发行规模31亿元，环比下降53.73%。
• 发行利率：10月3年期AAA级地产债平均发行利率为3.49%，较9月上升32bp，主要受旭辉信用风险恶化及市场悲观情绪影响。

二、旭辉信用风险恶化影响市场预期

旭辉控股集团的信用风险在10月显著恶化，成为市场关注焦点，进一步加剧了房地产行业的悲观预期。

• 二级市场波动：10月地产债二级市场成交额约1282.37亿元，环比提升80.40%，市场担忧情绪升温。

• 价格波动：10月地产债价格跌幅超10%的债券达83只，涉及21家房企，跌幅超30%的债券35只，涉及13家房企。

• 旭辉具体表现：

  • 9月末因“天津滨海项目”信托偿付问题及内部信中提及现金流压力，引发市场恐慌。
  • 外资评级机构穆迪、惠誉、标普相继下调旭辉信用评级，部分境外债务触发提前还款条款。
  • 10月11日，旭辉宣布暂停支付境外融资本金及利息，境外债全面违约。

• 影响分析：

  • 旭辉境外违约将对境内信用债市场造成冲击，境内融资短期内面临较大阻力。
  • 销售额持续下滑，1-10月合计1133.8亿元，同比大幅下降；“金九银十”期间销售额分别下降37.38%和44.07%。
  • 营业收入和净利润同比大幅下滑，流动性压力加剧。

三、境内地产债违约情况

10月境内地产债违约情况有所缓和，仅金科地产发生实质性违约，整体违约规模下降。

• 违约主体：10月新增违约主体1家，为金科地产，违约规模64.48亿元，较9月下降64.48%。
• 展期情况：无新增展期主体，但此前已有21家房企发生展期，合计违约规模达1513.03亿元。
• 市场表现：无境内评级机构下调房地产企业信用级别，表明市场对房企信用风险的评估趋于稳定。

主要观点

• 融资环境持续恶化：民营房企融资困难，仅2家成功发行，整体发行规模下降。
• 利率上行压力增大：市场情绪和信用风险恶化导致地产债发行利率明显上升。
• 旭辉违约引发连锁反应：作为稳健房企代表，旭辉的违约对市场信心造成严重打击，加剧行业风险。
• 销售回暖信号未现：11月初30大中城市日均成交套数仍低于去年同期，销售端压力未减。
• 政策支持有限：交易商协会推出“第二支箭”支持2500亿元民企债券融资，但实际效果仍需观察。
• 行业分化加剧：在行业寒冬中，房企将面临更严峻的经营与融资考验，分化趋势明显。

关键信息

• 10月地产债发行：25只，324.63亿元，环比下降14.13%，净融资额-96.61亿元。
• 民营房企融资：仅2家成功发行，合计31亿元，环比下降53.73%。
• 旭辉信用风险：境外债全面违约，引发股债双杀，外资评级机构多次下调其评级。
• 销售数据：1-10月销售额1133.8亿元，同比大幅下滑；“金九银十”销售额同比分别下降37.38%和44.07%。
• 违约情况：10月仅金科地产发生实质性违约，违约规模64.48亿元，较9月下降64.48%。
• 政策动向：“第二支箭”支持2500亿元民企债券融资，但实际效果仍需观察。

展望与建议

• 行业前景：未来楼市可能缓慢回暖，但房企仍需面对经营与融资双重压力。
• 政策效果：虽然“第二支箭”为房企提供融资支持，但市场信心恢复仍需时间，政策效果有待观察。
• 分化趋势：在行业下行周期中，房企之间将出现进一步分化，优质房企可能更具生存能力。

数据来源：Wind、iFind、东方金诚