20220406-远东资信-土地出让收入与地方财政可持续性_10页_432kb

土地出让收入与地方财政可持续性总结

核心内容

土地出让收入是地方政府重要的财政收入来源之一，其规模与城镇化进程和房地产市场密切相关。该收入主要用于地方公共预算和政府性基金支出，占地方财政收入和支出的比例较高，对地方财政具有举足轻重的影响。随着人口增长放缓和房地产市场调整，土地出让收入面临下降趋势，可能对地方财政可持续性造成冲击。

主要观点

• 土地出让收入自1982年深圳首次征收以来，随着城镇化发展逐步扩大，成为地方政府收入的重要组成部分。
• 2021年，土地出让收入占地方财政收入的41.47%，占地方财政支出的26.42%，显示出其在地方财政中的核心地位。
• 土地出让收入受土地出让面积和价格双重影响，未来随着新增城镇人口减少，土地出让面积将明显缩减；同时，房价涨幅下降，土地出让价格也可能趋于平稳甚至下降，导致整体收入减少。
• 地方财政依赖土地出让收入，若该收入减少，将对多数省份造成显著影响，尤其是人均财政支出低于基准值的省份，赤字压力将更加明显。
• 房产税作为土地出让收入的潜在替代，目前征收范围小、规模有限，尚不足以替代土地出让收入。
• 中央财政转移支付和提高地方税收分成比例是缓解地方财政压力的可能途径，但需制度调整和政策支持。

关键信息

土地出让收入的构成

• 土地出让收入主要包括招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地所得，以及改变土地使用条件、拆迁安置、依法出租土地等产生的收入。
• 在政府性基金收支数据中，土地出让收入是指出让土地所产生的全部利润部分。

土地出让收入变动趋势

• 2004年至2021年，新增城镇人口与房地产行业购置土地面积呈同向变动趋势，但自2016年起，新增城镇人口大幅下降。
• 2021年全国新增城镇人口降幅达32.83%，预计未来土地出让面积将显著减少。
• 2021年新房均价同比涨幅降至2.84%，房价上涨动力不足，土地出让价格难以提升。

土地出让收入减少对地方财政的影响

• 若剔除土地出让收入，河北、山西、辽宁、河南、广西等省份人均财政支出将大幅下降，面临赤字压力。
• 江苏、浙江、福建等省份人均支出虽高于基准值，但剔除土地出让收入后也将显著低于基准值，财政状况恶化。
• 地方政府短期内可通过增加负债弥补收入缺口，但负债扩张不可持续，长期难以应对财政压力。

房产税的替代潜力

• 房产税目前主要针对经营性房地产，个人自用住房大多不在征收范围内，征收规模有限。
• 2021年，重庆房产税收入仅为86亿元，远低于其土地出让收入2044亿元。
• 房产税试点尚未扩大，短期内无法有效替代土地出让收入。

地方财政可持续性对策

• 中央财政转移支付是缓解地方财政压力的重要手段，但需进一步优化分配机制。
• 提高地方税收分成比例，如增值税、所得税等，可增强地方财政自主性。
• 未来需探索多元化财政收入渠道，减少对土地出让收入的依赖，以提升地方财政的可持续性。

结论

土地出让收入的减少将对地方财政造成显著冲击，尤其是依赖该收入的省份。短期内可通过负债扩张缓解压力，但长期不可持续。房产税作为替代方案，目前规模较小，难以替代土地出让收入。因此，需通过中央财政支持和地方税收制度调整，逐步实现财政收入结构的多元化，以保障地方财政的可持续发展。