20210422-东吴证券国际经纪-银城国际控股-01902.HK-品质房企深耕长三角_快周转+高去化支撑业绩增长_13页_2mb

银城国际总结

核心内容

银城国际是中国地产百强企业，专注于长三角地区优质住宅物业开发，业务覆盖南京、苏南、浙江、淮海、安徽五大区域市场，共布局49个开发项目。公司自2002年起在南京发展，2019年成功在香港主板上市，2020年旗下物业平台银城生活服务（1922.HK）亦于港交所上市，进一步拓展境外资本平台。

主要观点

• 区域深耕：银城国际坚持“立足南京·深耕长三角”的发展战略，深耕多年，积累丰富的区域经验，形成稳定的市场影响力。
• 业绩增长：公司资产、营收、合约销售规模持续增长，2016-2020年总资产及权益规模保持34% / 30%的年均复合增速，营业收入年均复合增速达44%。2020年合约销售金额达232.1亿元，2021年合约销售目标为300亿元。
• 管理效率提升：公司通过优化项目管理流程，缩短四证齐全及首次开售周期，项目平均去化率达70%，销售回款率保持稳定，2020年达82%。
• 融资结构优化：公司不断优化债务结构，提升长期债务占比，融资成本持续下降，2021年境外美元债成本降至11.8%。
• 多元化拿地渠道：公司通过招拍挂、收并购、产交所竞投等多元化方式获取土地，2020年新增地块17幅，总建面约216万平方米，土储资源充裕，支撑未来发展。
• 多元化业务布局：除物业销售外，公司还涉足租金收入、项目管理、酒店营运、会展业务等领域，形成多元化收益模式，助力主业发展。
• 政策应对：面对“双集中”供地政策和“三道红线”监管要求，公司积极调整策略，力争2022年全面通过“三道红线”，提升财务稳健性。

关键信息

财务表现

• 总资产及权益规模：2016-2020年保持34% / 30%年均复合增速，2020年底总资产达446亿元，权益规模达52.6亿元。
• 营业收入：2016-2020年年均复合增速达44%，2020年营业收入106.8亿元。
• 合约销售金额：2020年合约销售金额232.1亿元，同比增长17.1%，2021年合约销售目标300亿元。
• 毛利率：2018-2020年毛利率分别为29% / 16.3% / 10.8%，预计未来有望回升。
• 派息率：2020年派息率为20%，与上年持平。

融资与成本

• 融资结构：2020年底总借款143.7亿元，银行借款占比达67.7%，平均利率约5.7%。
• 融资成本：境外美元债成本由2019年的12.5%降至2021年的11.8%。
• 现金余额：2020年底现金余额达64.2亿元，未使用授信额度达64亿元。

土地储备与开发

• 土地储备：2020年在长三角10个城市总土储达599万平方米，总可售未售货值555亿元。
• 拿地渠道：2020年新增地块17幅，平均拿地成本7052元/平方米，其中收并购占比达35%。
• 土储分布：85%土储位于南京、苏南、浙江三地，未来开发潜力大。

业务拓展与产品线

• 五大产品系列：银城国际推出【颐系列】、【尚系列】、【致系列】、【中系列】、【和系列】五大住宅物业产品系列，覆盖全龄客户群体。
• 新业务拓展：包括项目管理、酒店营运、会展业务等，与地产主业形成协同效应，增强盈利韧性。

政策影响

• “双集中”政策：集中发布出让公告和集中组织出让活动，考验房企资金实力和拿地能力，银城国际凭借区域深耕优势，有望在政策下捕捉市场机会。
• “三道红线”：公司目前仅现金短债比达标，净负债率和剔除预收款后的资产负债率踩线，计划在2022年全面达标。

风险提示

• 房地产调控政策收紧；
• 融资成本超预期上行；
• “两集中”政策下拿地情况不容乐观；
• 现金流和毛利率改善不及预期。

数据摘要

图表摘要

• 合约销售走势：2016-2020年合约销售金额稳步增长，2020年达232.1亿元，2021年一季度完成21.3%的目标。
• 四证齐全及开盘周期：四证齐全平均周期由4.8个月缩短至3.8个月，首次开售平均周期由7.2个月缩短至6.1个月。
• 拿地渠道：2020年新增地块17幅，其中收并购占比达35%，土地成本控制良好。
• 土储分布：85%土储位于南京、苏南、浙江，未来开发潜力大。
• 财务指标：公司财务指标持续优化，融资成本下降，现金储备充足。

联系信息

• 分析师：周霖
  电话：(852) 39830857
  邮箱：euruszhou@dwzq.com.hk

• 联系人：王高洁
  邮箱：irenewang@dwzq.com.hk