20200913-中达证券投资-内地房地产周度观察_如何理解近期险资入股优质房企__21页_840kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

近期，险资入股优质房企的现象再次引发市场关注，泰康人寿及泰康养老入股阳光城便是典型案例。险资作为重要的机构投资者，近年来频繁进入地产领域，为多家上市房企的重要股东。这一趋势背后，是险资与房企之间在投资需求和业务拓展方面的深度契合。

主要观点

1. 险资入股原因

   • 险资具备低成本、长周期和高稳定性的投资特点，与房地产行业的低估值、稳定业绩及高股息率特性相匹配。
   • 房企引入险资有助于缓解融资压力，优化股权结构，并在业务拓展方面实现协同效应。

2. 对房企的影响

   • 险资入股能够为房企提供稳定的资金支持，增强其融资能力。
   • 在公司治理方面，险资的引入有助于提升市场化程度和专业化管理。
   • 通过与险资合作，房企可拓展经营性物业、养老地产等多元业务，提升投资性价比。

3. 行业表现

   • 本周新房成交面积环比下降16%，但部分城市如深圳、东莞等出现上涨。
   • 二手房市场整体成交面积环比下降4%，但部分城市如金华、宁波等表现较好。
   • 险资入股对房企估值有一定提振作用，多数房企在引入险资后估值相对优于同侪。

4. 政策动态

   • 沈阳上调二套房首付比例至50%，常州实施4年限售政策，调控力度加大。
   • 证监会及银保监会出台相关政策，规范房地产金融业务，防范系统性金融风险。

关键信息

险资入股房企案例

• 2018-2020年：平安人寿、太平人寿、泰康人寿等险资多次入股房企，如华夏幸福、中国金茂、大悦城、阳光城等。
• 持股比例：部分房企险资持股比例较高，如远洋集团（59.2%）、金地集团（50.3%）。

险资对房企的支持方式

• 融资支持：如中国金茂获得中国平安提供的贷款、存款及融资性保理服务。
• 业务协同：如华夏幸福与平安人寿合作开发经营性物业，泰康养老布局养老地产，房企可借助险资资源拓展养老、医养等业务。

房企销售表现

• TOP100房企：2020年7月累计销售额增速回正，显示销售韧性。
• 部分房企：如金地集团、禹洲集团等在8月销售金额同比大幅增长，显示市场活力。

房地产市场数据

• 新房成交：本周42个主要城市新房成交面积环比下降16%，但部分城市如深圳、东莞等涨幅显著。
• 二手房成交：本周15个主要城市二手房交易面积环比下降4%，但金华、宁波等城市表现较好。
• 库存与去化周期：主要城市平均去化周期为10.3个月，部分城市如广州、杭州等库存增加，去化周期拉长。

数据要点

• 新房成交数据：截至9月11日，本周新房成交面积环比下降16%，2020年累计成交面积同比下降3%。
• 库存与去化周期：截至9月11日，主要城市平均去化周期10.3个月，环比上升2%。
• 二手房交易：截至9月11日，本周二手房交易面积环比下降4%，2020年累计交易面积同比下降4%。

投资建议

• 行业评级：维持“强于大市”评级，认为险资入股对房企估值有一定提振作用。
• 政策影响：部分城市如沈阳、常州等出台调控政策，有助于引导市场与地方发展更匹配，推动行业健康发展。

重要政策与动态

• 沈阳：上调二套房首付比例至50%，禁止分期支付和“首付贷”。
• 常州：新房设置4年限售期，二套房首付不低于60%。
• 南京：放宽人才安居适用对象范围。
• 深圳：复婚或再婚人士不再追溯离异前房产套数。
• 河南：推动城镇化率提升，取消部分市县落户限制。

附录

• 图表与数据来源：数据主要来自Wind、公司公告、各地房管局及中达证券研究。