20210713-国信证券_香港_-物业管理行业投资策略_万亿蓝海_穿越牛熊_15页_1mb

物业管理行业投资策略总结

核心内容

物业管理行业在2021年上半年表现出强劲的增长势头，成为所有行业中涨幅最高的板块。行业连续三年穿越牛熊周期，表现出高确定性和可预见性的业绩增长。随着房地产行业的持续发展及物业管理行业的资本化进程加快，行业规模和市值不断扩大，展现出巨大的投资潜力。

主要观点

• 行业表现优异：2021年上半年，港股物业管理行业上涨30.40%，远超恒生指数的3.34%涨幅，且连续三年取得远超恒指的绝对与相对回报。
• 行业资本化加速：截至2021年7月11日，港股及A股市场共有49家上市物企，合计市值达10006亿港元，预计2021年全年IPO数量将超过30家，再创纪录。
• 市场集中度提升：物业管理行业极度分散，市场份额正快速向优质龙头企业集中，百强企业的在管面积和收入复合增长率均超过15%，龙头公司成长空间广阔。
• 投资逻辑清晰：对于以住宅为主的物管企业，“储备面积/在管面积”是衡量未来2-4年业绩内生性增长的重要指标，该指标越高的公司增长确定性越强。
• 行业前景乐观：中国城镇化率仍有上升空间，房地产行业保持稳健增长，为物业管理行业提供持续发展动力。

关键信息

1. 行业数据概览

• 行业涨幅：2021年上半年物管行业涨幅达30.40%，国信香港物管行业指数上涨196.48%，远超恒生指数。
• 行业规模：截至2021年7月11日，行业总市值达10006亿港元，预计2021年末上市公司总数将突破70家。
• 在管面积：2020年末物业管理面积达259亿平方米，较2016年增长74亿平方米，年复合增长率达8.8%。

2. 龙头公司表现

• 主要企业：碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）、融创服务（1516.HK）、中海物业（2669.HK）等公司“储备面积/在管面积”指标较高，未来增长确定性强。
• 增长潜力：2021-2023年，百强企业在管面积及收入预计维持15%以上复合增长。

3. 投资建议

• 评级：维持行业“买入”投资评级。
• 重点个股：建议关注碧桂园服务（6098.HK）、建业新生活（9983.HK）、新城悦服务（1755.HK）等公司。
• 盈利预测：以建业新生活为例，预计2021-2023年归母净利润分别为5.97亿、8.38亿、11.84亿元，EPS分别为0.47元、0.67元、0.94元，未来三年业绩维持高速增长。
• 估值分析：建业新生活当前PE较低，存在估值修复空间。

4. 风险提示

• 房地产行业调整：若房地产行业调整超预期，可能影响物管企业业绩增长。
• 人员成本上升：成本压力可能影响盈利能力。
• 增值服务增速：若增值服务收入增速低于预期，可能影响整体增长。

行业展望

• 资本化浪潮：随着房企分拆物业赴港上市，物管行业资本化进程持续加速，预计2021年IPO数量将超过30家。
• 政策支持：香港联交所将主板盈利规定调高60%，吸引更多物管企业上市。
• 未来增长：全国竣工房屋面积持续高位，推动物业管理行业规模扩张。

拟上市企业

• 已上市及拟上市物管企业：包括宋都服务、星盛商业、新希望服务、越秀服务、朗诗绿色生活等，未来上市数量有望进一步增加。

结论

物业管理行业正处于快速发展的黄金时期，行业市值已超万亿港元，资本化趋势明显，龙头企业成长空间广阔。投资者应关注具备高储备面积/在管面积比值的公司，把握行业增长机遇，同时注意潜在风险。