亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告_56页_6mb

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告总结

核心内容

2021年，亚洲REITs市场展现出强劲的复苏态势，活跃REITs数量达到198支，总市值达3,041亿美元，同比增长8.1%。日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比高达87%，成为亚洲市场的主要组成部分。此外，中国内地基础设施公募REITs市场于2021年6月正式启动，标志着中国版公募REITs的诞生。

主要观点

• 市场表现：日本REITs在疫情中表现优于中国香港和新加坡，平均综合收益率达20.1%。中国香港和新加坡REITs综合收益率分别为12.4%和5.5%。
• 分派收益率：中国香港REITs分派收益率最高（7.1%），新加坡次之（6.1%），日本最低（3.8%）。
• 杠杆率：日本REITs杠杆率最高（44%），新加坡次之（37%），中国香港最低（27%）。
• 新经济不动产：物流仓储、产业园区及数据中心成为REITs投资的主要标的，尤其是中国内地的“新经济”不动产受到青睐。
• ESG趋势：ESG理念在亚洲REITs市场日益受到重视，许多REITs通过翻新和绿化措施实现节能减排目标，提升资产价值和租金溢价。
• 交易与收购：2021年，新加坡和中国香港的REITs在内地进行了9笔交易，其中7笔为收购，涉及23处资产，主要集中在物流仓储领域。
• 市场流动性：中国内地基础设施公募REITs表现出较高的流动性，日均换手率远高于中国香港和新加坡的REITs。

关键信息

亚洲REITs市场概况

• 截至2021年底，亚洲市场共有198支活跃REITs，总市值达3,041亿美元，同比增长8.1%。
• 日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占亚洲市场的87%。
• 日本REITs市场是亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场，共有61支REITs，总市值约1,478亿美元。

中国内地基础设施公募REITs市场

• 2021年6月，首批9支基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着中国版公募REITs试点正式启动。
• 截至2022年3月31日，共发行11支基础设施公募REITs，总市值约为441亿元。
• 发行资产类型包括产业园区、仓储物流、高速公路和生态环保基础设施。
• 已发行的基础设施公募REITs中，生态环保类REITs涨幅最大，平均股价涨幅达59%。

海外REITs扩募案例研究

• GLP J-REIT：2021年通过全球加速发售募集资金280亿日元，用于收购现代化物流基础设施。
• CLCT（凯德中国信托）：2021年完成对4处仓储物流资产的收购，进一步扩展其在“新经济”不动产领域的布局。
• 领展房地产投资信托：2021年完成对两处物流资产的收购，首次涉足仓储物流领域。

REITs市场表现

• 综合收益率：日本REITs表现最佳，一年期综合收益率达20.1%，而中国香港和新加坡分别为12.4%和5.5%。
• 物业类型表现：工业/物流REITs综合收益率最高（24.7%），而零售和酒店REITs表现相对疲软。

市净率与估值

• 亚洲REITs市场市净率普遍低于美国市场，其中中国香港REITs长期处于折价状态。
• 日本REITs市净率最高，达到1.14倍，新加坡和中国香港分别为1.0倍和0.54倍。

中国香港与新加坡REITs持有内地物业情况

• 截至2021年底，两地共有17支REITs持有129处内地物业，较上一年增加17处。
• 新加坡REITs主要持有工业物流和零售物业，而中国香港REITs则以办公和零售物业为主。
• 2021年两地REITs在内地的交易活动明显回暖，共发生9笔交易，其中7笔为收购，涉及23处资产，其中19处为物流仓储资产。

附录与数据来源

• 本报告数据截至2021年12月31日，中国内地基础设施公募REITs市场数据截至2022年3月31日。
• 数据来源包括彭博数据库、戴德梁行估价及顾问服务部整理，以及各交易所和相关REITs的公告。