20220119-国盛证券-房地产开发_如何看待降息对房地产影响及后续政策变化_3页_549kb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本文围绕近期央行降息降准政策对房地产行业的影响展开分析，重点讨论了政策变化、市场反应及投资建议。整体上，文章认为当前房地产政策正逐步转向支持，有利于行业稳定和复苏。

主要观点

1. 央行政策动向

• 降息降准：2023年1月17日，央行开展7000亿元MLF操作和1000亿元公开市场逆回购操作，中标利率均下降10个基点，这是自2020年4月以来首次下调1年期MLF利率。
• 政策表态：央行副行长刘国强在1月18日国新办发布会上表示，稳经济政策将从三个方面发力：
  • 充足发力：保持货币政策工具箱的开放，防止信贷塌方。
  • 精准发力：主动寻找优质项目，优化经济结构。
  • 靠前发力：前瞻性操作，及时回应市场关切。
• 鼓励房企并购：央行鼓励优质房企并购出险房企项目，显示对房地产行业稳定性的重视。

2. 房贷利率下调预期

• 利率下行通道：降准降息后，房贷利率全面下调成为大概率事件。
• LPR预计下调：1年期和5年期LPR预计均会下调5-10个基点。
• 当前房贷利率：2021年12月，103个主流城市首套房和二套房贷利率分别为5.64%和5.91%，仍处于历史较高水平，存在进一步下降空间。

3. 历史数据支持

• 销售回暖趋势：2000年以来的四轮降息降准后，商品房销售金额同比均出现明显回升，最低回升至59.8%，最高至166.8%。
• 政策效果验证：历史数据显示，降息降准政策对房地产销售具有积极影响，未来销售数据有望回暖。

4. 当前市场基本面

• 销售与投资持续下滑：12月全国商品房销售额和房地产开发投资额同比降幅扩大，70中大城市房价环比持续下跌。
• 政策边际利好：除房地产税试点细则未落地外，其他政策呈现边际放松，如部分城市下调首付比例、缩短审核时间、提供购房补贴等。

5. 投资建议

• 评级为“增持”：政策利好方向明确，房地产开发板块被给予“增持”评级。
• 受益房企：信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企，尤其是国央企，将更多受益。
• 关注名单：
  • A股：保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、新城控股
  • H股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋

关键信息

• 政策导向：中央强调“稳”为首要目标，政策将围绕“稳”展开，以支持合理住房需求和房地产市场融资。
• 市场预期：未来更多地方政府可能出台刺激购房需求的政策，推动销售端复苏。
• 风险提示：
  • 疫情影响超预期
  • 销售数据超预期下行
  • 房地产税政策力度超预期
  • 房企信用违约及其影响扩散

结论

当前房地产行业面临三重压力，但央行降息降准及政策支持表明中央对行业稳定的重视。随着政策持续发力，市场基本面有望逐步改善，销售数据回暖可期。建议投资者关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足的房企，尤其是国央企，以把握行业复苏机遇。