20181216-新时代证券-宏观经济周度观察第70期_未来房地产政策可能怎么走__10页_1mb

未来房地产政策可能怎么走？总结

核心内容概述

当前房地产市场面临周期拐点，销售面积增速持续负增长，房价涨幅收窄甚至下跌，库存去化周期上升，房企拿地速度放缓。以建安工程投资增速衡量，房地产周期可能已进入底部区域。同时，经过史上最严调控，调控效果基本令人满意，房价未大幅上涨，且近期政治局会议未提及房地产。因此，房地产调控政策在2019年可能迎来结构性放松。

主要观点

1. 房地产调控的放松条件

• 经济下行压力：若基建投资稳增长效果不及预期，或房价持续下跌，调控政策可能边际放松。
• 需求端释放：中国有3亿中产阶级和10亿人口正在向中产阶级迈进，房地产需求依然旺盛，但居民加杠杆空间已缩小，尤其在三四线城市。
• 防风险为核心：房地产调控政策以防范系统性金融风险和房地产市场剧烈波动为首要目标。

2. 政策放松的可能方向

• 限制性政策加码可能性小：政策更倾向于“打补丁”，而非全面收紧。
• 棚改货币化总量收缩：2019年棚改力度将减弱，但结构会分化，商品住房库存不足或房价上涨压力大的城市将取消货币化安置优惠政策。
• 货币政策进一步宽松：降准、降息等宽松政策有望推出，以对冲经济下行和土地财政压力。
• 房贷利率下行：部分银行已下调房贷利率，2019年房贷利率可能进入下行阶段。
• 支持一二线城市刚需：通过降低首付比例、优化贷款政策等方式，减轻刚需购房者的负担。
• 增加供给：包括增加土地供给、优化土地拍卖制度，以及加大一二线城市房屋供给和租赁房建设。

关键信息

房地产市场现状

• 单月销售面积增速持续负增长。
• 房价涨幅收窄甚至下跌。
• 库存去化周期上升，房企拿地速度放缓。
• 建安工程投资增速显示房地产周期可能处于底部区域。

政策放松的考量

• 结构性放松：调控政策可能聚焦于需求端的结构性调整，而非全面放松。
• 防泡沫与防风险并重：全面刺激可能催生房地产泡沫，而放松不足则会加剧经济下行与土地财政压力。
• 土地财政与供给调整：土地供给增加和拍卖制度优化有助于稳定房价，同时促进城镇化进程。

风险提示

• 房地产调控政策可能超预期。
• 房地产市场风险可能加剧，尤其是房价下跌带来的系统性风险。

未来房地产调控的可能路径

• 限制性政策：加码可能性较小，政策更倾向于局部调整。
• 棚改货币化：总量收缩，结构优化，资金来源更加规范。
• 货币政策：进一步宽松，降准、降息可能成为工具。
• 房贷利率：有望进入下行阶段，减轻购房负担。
• 刚需支持：一二线城市将加大对刚需购房者的政策支持。
• 供给端调整：增加土地与房屋供给，推动租赁房建设。

数据与趋势观察

2.1 发电耗煤量显著回升

• 上周发电耗煤量大幅上升17.5%，至69.42万吨。
• 与2017年同期相比，发电耗煤量增速可能更高，因环保限产力度减弱。

2.2 焦煤价格大跌

• 焦煤期货价下跌13.4%，主要受钢厂停产及政策预期影响。

2.3 猪肉、蔬菜上涨，原油价格下跌

• 蔬菜价格上涨6.95%，猪肉价格上涨2.16%，原油价格下跌2.68%和2.25%。
• 价格上涨主要受天气及疫情处理影响，原油价格下跌则与OPEC内部分歧有关。

2.4 商品房销售增速回落

• 30大中城市商品房销售面积同比增速回落至-9.2%。
• 一线城市销售面积增速回升至12.2%，二线城市销售面积同比减少19.4%。

2.5 MLF等额续作，暂停逆回购

• 央行暂停逆回购操作，对到期MLF等额续作，以保持流动性合理充裕。

2.6 美元指数上涨，人民币贬值预期下降

• 美元指数上涨0.75%，人民币贬值预期降至0.66%。
• 欧元和英镑走弱，美元走强，显示全球资本流动趋势。

总结

未来房地产调控将以“防风险”为核心，通过结构性放松需求端政策与供给端调整相结合，实现房地产市场的平稳发展。政策放松将有助于对冲经济下行与土地财政压力，但需避免全面刺激导致房地产泡沫。同时，增加土地与房屋供给、优化棚改货币化政策、推动租赁房建设等措施，将为房地产市场提供更合理的支撑。